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提早償還按揭貸款一定慳到錢?


一般市民買樓都會向銀行申請按揭,而銀行會收取利息以賺取盈利。事實上,供款年期愈長,或貸款金額愈大,總利息開支亦相應地增加。以貸款額400萬元為例,現時普遍H按計劃的實際按息約1.4厘,若供款30年,總利息為約90萬元,相等於貸款額近四分之一,為數不少。

部份借款人為了慳錢,當累積一定財富、或有閒錢在手時,會考慮向銀行申請提前清還按揭貸款,但求節省更多利息支出。然而,考慮提早償還按揭貸款前,亦要留意銀行「罰息期」條款。

銀行為爭取按揭業務,會以息口以及現金回贈等優惠作招徠。但為了保障風險成本及收入,銀行會於按揭貸款合約上列明罰息期條款,若借款人於罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款,銀行將向借款人收取指定費用。

每間銀行的罰息期收費及細款略有不同,一般罰息期為2年至3年。罰款方面,一般以「借貸額1至3%+現金回贈」計算,金額會逐年遞減,愈早償還貸款,所罰的金額愈多。以400萬元貸款額為例,現金回贈為1%(4萬元),銀行罰息為首年「貸款額2%+現金回贈」;次年「貸款額1%+一半現金回贈」。若果借款人首年提前全數還款,罰息便是12萬(8萬+4萬);次年提前全數還款,罰息則是6萬(4萬+2萬)。另外,如於非罰息期間償還貸款,部份銀行則只要求借款人繳付數百元的手續費。順帶一提,向銀行償還按揭貸款期間,樓契正本會存放於該銀行。假如還清全部按揭貸款,進行「贖契」手續時,業主可選擇將樓契存放家中、保險箱或者律師樓。當然,若存放樓契於律師樓或銀行將產生額外費用。

因此,業主因資金鬆動而想提早「斷供」以減少利息支出,事前要留意按揭貸款合約上列明的罰息期條款,衡量當中的利弊。如借款人手頭上有鬆動資金而又未過罰息期,想慳息亦不無辦法,較折衷的方法是將資金存入按揭銀行提供的存款掛勾戶口(Mortgage-Link)內,便可輕鬆賺取與按揭利率相同的高息,抵銷部份按揭利息開支。加上將鬆動資金存放於Mortgage-Link,當另有資金需要時亦可立即將其調配及運用,靈活地實現「Cash is King」。

撰文:曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁

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