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戴德梁行:明年樓價料升5%至10%


戴德梁行最新(14日)發表香港房地產市場2021年回顧及2022年展望。其中,住宅樓價於今年8月至9月期間破頂後,稍微回落,該行估計全年住宅樓價升幅約為6.5%。另外,該行預期,工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。

 

今年住宅市場自2月起連續六個月錄得超過6,000宗交易,雖然8月份起成交宗數有回落,仍企穩每月平均約5,000宗水平,預計全年總成交量超越7.46萬宗,有望創2012年以來新高。二手市場尤其活躍,料全年成交超過5.7萬宗,有望創2012年後新高。

 

展望明年,戴德梁行董事及香港研究部主管陳健珩指,今年基數較大,上車盤源持續減少,預計明年成交量較今年跌約一成。然而,較好的經濟基調推動樓價繼續造好,料明年樓價將有5%至10%升幅,尤其較看市區豪宅。

 

2021年的大額房地產投資成交(金額超過一億港元的物業成交)主要由本地投資者及海外基金帶動,全年成交宗數預計為180宗,較去年同期大幅上升超過一倍。總成交金額預計可達800億港元,按年上升67%。當中以工廈及地盤項目表現最為突出,各佔總成交額的30%,原因是工廈所涉金額相對較小,而且用途較多元化,如可用作迷你倉或數據中心等,故受到機構投資者的青睞。

 

另一方面,受到社會運動及過去兩年疫情持續影響,寫字樓及商鋪租賃需求下跌,削弱投資需求,當中大額寫字樓成交金額由去年佔62%大幅減少至今年的15%。

 

至於大額成交方面,戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄指,預期明年整體成交可望超越今年,達至200宗,總成交金額則有望達1,000億港元。

 

他指,今年工廈的需求是有史以來最熾熱,全球投資者近年對新興起的長租公寓/酒店物業產生興趣,通關在即,料帶動旅遊業及利好此類房地產的投資。另一方面,新放寬強拍門檻,料有助住宅物業成功併購及發展地盤的買賣。該行預期,工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。

 

租金方面,全年各區平均租金跌幅為4.7%,下跌幅度相比去年的19.3%大為收窄。受惠於經濟環境有所改善及下半年吸納量回復正數,整體待租率由第二季的14.4%下調80基點至第四季的13.6%。

 

明年逾200萬呎甲廈樓面落成 

退租面積由今年第一季高位的72.4萬平方呎,大幅回落至第四季的36.7萬平方呎,減幅約49.3%。戴德梁行執行董事及香港寫字樓部主管韓其峰指,2022年將有超過200萬平方呎全新甲級寫字樓供應相繼落成,如港島東的太古坊第二期、九龍東的巧明街98號及啟德站上蓋的Airside,整體待租率預計到明年年底將增加至16%至17%,整體平均租金將下調1%至3%。

 

該行估計,通關因素將帶動經濟好轉,各行業對寫字樓需求將有所增加,全年整體吸納量將有望回復至30萬至50萬平方呎。預期銀行及金融,保險業加上商務中心 / 共享工作空間等租戶將持續擴張。

 

商舖全年空置率略跌

舖位方面,各核心區商舖租金今年下半年開始重現增長,受惠於本土消費增加,食肆租金從谷底回升,按年增加2.2%至2.8%。核心區份整體空置率回落,當中,以銅鑼灣及尖沙咀尤其明顯,分別已回落至7.9% (下降520基點)及13.1%(下降480基點)水平,租賃成交中不少是短期租約。

 

戴德梁行執行董事及香港商舖部主管林應威指出,預期商舖租金已經見底,空置率將進一步下降,2022年的租金將於上半年進一步回升,升幅估計由2%至5%不等,中環的租金升幅更可達5%至8%。

 

他指,即將通關將帶動遊客重臨,有助各大品牌考慮落實明年的擴充計劃。預計中環的商舖將會率先復甦,尖沙咀及銅鑼灣緊隨其後。然而,通關初期預計將現人口外流,為零售市場帶來短期壓力,預期對餐飲業周末生意的影響尤爲明顯。

 

 

 

 

 

 

 

 

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