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息魔來了?! 市傳大型銀行加按揭息率3點子 經絡:料只因應個別客戶調整


市傳有大型銀行調升細碼貸款額的按揭息率3點子。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,相關消息仍然向銀行了解中,相信主要是銀行一如以往地因個別客戶的入息及信貸條件而批出略高的利率。然而,現時銀行承造按揭的邊際利潤微薄,銀行或針對個別客戶群輕微調整息率以增加盈利,加上上半年按揭市場暢旺,估計銀行全年批出按揭貸款額的目標或已接近「到數」,下半年或會更審慎作出批核,未必需要太進取搶攻按揭市場。

事實上,現時大部份銀行的新造按揭息率介乎於H+1.3%至H+1.45%不等,一般視乎客戶的貸款額、入息及信貸條件、及銀行的風險評估、按揭取態而略有差別。一般來說,假如貸款額較大(達到600萬以上),或優質客戶較易批出較優惠如H+1.3%的按揭利率。根據經絡按揭轉介研究部的內部數據,今年首半年承造300萬至400萬元貸款額的客戶只佔整體8.8%,而承造400萬元或以下貸款額的客戶只佔整體13.2%,因此料是次調整對整體客戶的影響相當輕微。

是次市傳的按揭息率只相差3點子,對客戶實際供款影響十分輕微。今日(7月23日)一個月銀行同業拆息(HIBOR)只下調至0.07厘(圖一),已創11年新低,相比去年同期一個月拆息為0.27厘,已減少20點子。而按揭實際息率由一個月拆息及銀行提供的按揭利率兩部份所組成,若根據經絡按揭轉介研究部數據,5月份MMI(即反映普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平)為1.56厘(圖二),已屬有紀錄中相當低的水平,相信一個月拆息下跌可抵銷按揭利率輕微上升。

曹德明認為,現時一二手樓市持續暢旺,加上香港經濟重拾上升軌道,未償還按揭貸款拖欠比率一直維持接近零的水平(圖三),相信銀行對按揭業務仍保持審慎但積極的態度。料年內按揭利率上調空間不大,一個月拆息亦會於0.1厘以下反覆上落,估計實際按揭息率維持於1.5厘附近水平。

(圖一)

(圖二)

(圖三)

中原按揭:拆息跌勢抵銷銀行加息影響

中原按揭董事總經理王美鳳亦回應指,銀行提供的按息及優惠會因應自身的資金成本、業務策略、行業競爭及市場因素而作出調整,市傳之按息微調主要針對細額貸款,且幅度輕微,現時亦有一些銀行針對不同目標客戶及業務在按揭計劃上提供分層息率及優惠,旨在調配資源運用。即使有銀行微調按息,在拆息跌勢下,相互抵銷不會對樓市、按市構成實質影響。

事實上,與樓按相關的1個月拆息本月已連續下跌9個工作天,今日1個月拆息報0.07339%,屬於今年新低,亦創下11年新低水平,拆息跌勢下推低市場按息跌至低至1.37厘,在這息率跌勢下,銀行按揭利潤較前收窄;而今年樓市旺勢下市場按揭貸款額錄得顯著增長,首5個月新取用住宅按揭貸款按年增長達35%,導致銀行在業務策略上有條件將按揭息率及優惠作出調配,以分層方式提供予不同客戶群或貸款個案。在實際情況上,不少銀行通常會再按客戶、物業質素及個別情況調整或決定批出息率。

事實上,年初至今,樓市持續向好鞏固了銀行叙造樓按業務的信心,銀行樓按取態維持積極正面。現時市場按息因應不同貸款額仍然介乎H+1.3%至H+1.5%為主,預期第三季內樓市靠穩銀行樓按取態維持積極。

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