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張顥曦: 定息按揭「蝕頭賺尾」?


日前香港按揭證券有限公司宣布,將定息按揭(定按)計劃由試驗性質轉為恒常計劃。現時計劃下的定息年利率維持為10年期年利率1.99%、15年期年利率2.09%、20年期年利率2.19%,往後按證公司將不時按資金成本、業務風險、市場情況等因素釐定定息年利率,並每月公布。

以現時新造H按實際息率將為1.4厘比較,現時定按計劃的利率似乎吸引力不大。然而,在未來加息週期重臨下,定按會否變得叫座?什麼類型人士適合選用?其實,定按計劃也並非不無好處,重點在於「免壓力測試」及「穩定供款」。

定按計劃無須壓力測試,原因是已穩定特定年期的息率,即使市場加息亦不會令借款人構成額外負擔,故只須符合供款不超過入息50%則可。換言之,選用定按計劃比浮息計劃更易達到入息要求。假設月入3萬元,打算供款30年,選用浮息按揭的話因要以壓力測試基準計算,只能借貸約320萬元;相反,如只須符合供款佔入息50%的基準,借貸額可增至約380萬元,變相可選擇的樓價相對提高。此外,亦可令早前選用發展商高成數按揭的業主更容易地轉按到銀行,配合新按保最高承造8成按揭,避免「蜜月期」後捱貴息。

另一方面,定按可鎖定指定年期的息率,置業人士可減低利率波動的風險。美聯儲剛宣布今月起啟動「收水」,市場料明年有機會展開加息步伐,香港亦有機會於未來跟加。定息按揭除了讓置業人士有更好的預算外,亦可促進銀行體系的長遠穩定發展,令整個樓按市場更為健康。縱使以現時10年期年利率1.99%與新造H按實際按息約為1.4%比較,仍有約60點子的息差,但以過往加息每次25點子為例,加息兩次便與10年定息相約,供款人可考慮未來加息周期會否持續,從而選擇定息或浮息按揭。

定按計劃的每宗住宅按揭貸款上限為 1,000 萬港元。此外,如打算全數或部分提前還款罰款,首年為還款額之3%、次年為還款額之2%、第三年則為還款額之1%,意味第三年後仍可無罰息的轉按至浮息計劃。

現時有9間銀行接受定息按揭計劃的申請,料未來將有更多銀行加入,令定息按揭計劃普及化。而計劃在加息週期下具一定吸引力,料未來申請數字將會進一步上升。

撰文:經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

張顥曦

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