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供樓供半世?按揭年期如何考量?


自近年樓價拾級而上,加上新按保政策出台,不少人為了更容易上車,不惜將按揭年期延長。根據最新金管局的數字反映,10月份的平均按揭貸款年期已增至333個月(即接近28年),創有紀錄以來新高。

如何選擇最合適自己的供樓年期?大部份銀行最短的按揭貸款年期為5年,最長則是30年。而借款人亦可根據人齡、樓齡、利息、每月供款及壓力測試等幾項因素而去決定最合適的貸款年期,以下將詳細說明。

樓齡/人齡:
大部份銀行沿用「75減樓齡/人齡」來計算最高按揭年期,並以較低者為準。假設A先生40歲,購入樓齡50年的物業,最高按揭成數為75-50=25年。樓齡無法改變,但人齡卻有可能因增加較年輕擔保人而降低。假設B先生60歲,購入樓齡20年的物業,本應最高按揭成數只有75-60=15年,但如B先生的20歲女兒作擔保人,而女兒的每月收入大於每月按揭供款,按揭年期便有機會以女兒年齡計算,最長可增至30年。

利息:
年期越長,利息越多。假設貸款額500萬元,承造20年及30年的供款年期,以實際按息1.4厘計算,20年的全期利息逾73萬,30年的全期利息更逾112萬,兩者相差39萬或53%!不過,全期利息只供參考,因利息除了根據年期,亦會根據拆息(Hibor)、最優惠利率(P)而有所改變。如未來遇上加息周期,利息將有機會大幅上升。

每月供款/壓力測試:
借款人當然想縮短貸款年期,以盡量減少利息開支。但年期越長,每月供款自然減少,更有利通過壓力測試。以首置客為例,供款佔入息比率及壓力測試基準分別為50%/60%,即每$10,000元收入,每月供款不可超過$5,000及$6,000。如每月供款超過此水平,拉長年期亦是其中一個較易通過入息基準的方法。

因此,借款人可根據自身條件,選擇較長的按揭年期以便更易通過入息審查,或選擇較短的按揭年期以節省更多利息開支。另外,借款人亦可在轉按時,配合自身需要增加或減少按揭年期,筆者亦建議借款人不要借盡,預留按揭年期作緩衝。

撰文:經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

張顥曦

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