雖然早前多個港島及九龍一手新盤接連出師不利，銷情只有個位數，甚至有新盤「捧蛋」收場。不過，昨日有屯門上車新盤就賣個「滿堂紅」，開售單日不但大賣9成，更創雙破頂「癲價」，一洗新盤頹態！所講的是新地旗下屯門海皇路御海灣II，項目昨日（4月24日）首輪銷售129伙現樓，其中1伙招標，價單折實平均呎價達18,696元，較同區二手溢價逾5成。然而，項目最終仍沽出117伙，佔當日可售單位90.7%。其中招標推售的天台及平台特色戶，更以2,086.1萬元成交，呎價高達30,769元，創項目成交價及呎價新高！現場買家陳生更直指，香港樓價「沒有最貴，只有更貴」；另一買家又表示，「香港樓價邊度都高，只要平過市區就無問題」。

有見反應熱烈，發展商乘勢即日加推第4號價單，共涉42伙，單位實用面積由299至449平方呎，戶型涵蓋1房至2房，折實售價由567.8萬至869.48萬元，折實呎價由18,335元至 20,210元，折實平均呎價達19,150元，較首批加價2.4%。此外，發展商亦趁機更新兩張現有價單，即增設第1A及3A號價單，當中部份兩房單位更提價約1%至5%！若以最新價單計，項目較同區二手溢價高達53.8%！事實上，御海灣II 以港鐵屯門南延綫為賣點，惟鐵路預計最快要到2030年才能通車，亦即距離通車時間尚有9年。惟項目首批呎價不但與去年10月初大圍站柏傲莊 I 首批均價18,696元相若，最新4號價單更較柏傲莊 I 首批貴1.2%！意味「未來鐵路盤」反而貴過「現成鐵路盤」。

御海灣II 首推129伙超額認購9.6倍

御海灣II 昨日（4月24日）首輪推售129伙，佔全盤約32%，已屆現樓。首批單位實用面積由299至678平方呎，當中包括：價單第1號中的79伙、價單第2號中的40伙及價單第3號中的9伙，另有1伙為招標特色戶。其中35伙為1房戶，佔27%，實用面積299平方呎；另有35伙1房連儲物室，佔27%，實用面積343至366平方呎；至於2房則有58伙，佔45%，實用面積419至448平方呎；而招標特色單位只有1伙，佔1%，實用面積678平方呎。

首批128伙價單單位，以60日付款計劃最高22%折扣計算，折實售價由567.8萬至855.81萬元，價單折實呎價介乎16,186元至20,940元，價單平均折實呎價達18,696元。雖然項目以均價計，較毗鄰的同區二手屋苑溢價高達5成；然而，市場消息指，御海灣II 首輪累收1,359票，以價單推售的128伙計，超額認購9.6倍。而該批價單單位以60日付款計劃計算，市值合共近9億元。

半日即沽逾9成呎價衝破3萬

最終，御海灣II 紅盤高開，開售半日即沽出117伙，佔可售單位90.7%。而招標推售的1座30樓J室連天台及平台特色戶，亦於同日以2,086.1萬元沽出。單位實用面積678方呎，連625方呎天台及80方呎平台，呎價高達30,769元，創項目成交價及呎價新高之餘，呎價更較毗鄰屋苑貴至少一倍以上，媲美港島豪宅。

御海灣II 1座28樓H室。

買家：沒有最貴只有更貴　平過市區無問題

買家陳先生指，自己任職藥劑師，太太則為助產士，昨日以800多萬元購入御海灣II 一個2房單位，計劃敘造8成按揭。他表示，自己本身居住屯門，亦曾經到區內二手睇樓，最終鐘情御海灣II 有海景及品牌口碑，故購入結婚自用。對於未來樓價，陳先生非常有信心：「我相信樓市將會平穩向上，不太擔心，香港樓價沒有最貴，只有更貴！」

御海灣II 買家陳先生及其太太。

以700多萬元購入御海灣II 一個2房單位的趙女士則表示，自己本身居於新界區，是次因為有人介紹，加上樓盤配套理想及對發展商有信心，所以選擇該項目換樓。她直言：「香港樓價邊度都高，呢個項目（御海灣II）只要平過市區就無問題！」

御海灣II 買家趙女士。

提價2.4%加推42伙　2房加價達5%

有見反應熱烈，發展商乘勢即日加推第4號價單，共涉42伙，單位實用面積由299至449平方呎，戶型涵蓋12伙1房、22伙1房連儲物房及8伙2房單位，其中1房連儲物房L單位、及1房N單位更是全新推出。

至於售價方面，以60日付款22%折扣計，折實售價由567.8萬至869.48萬元，折實呎價由18,335元至 20,210元，折實平均呎價達19,150元，較首批加價2.4%！此外，發展商亦趁機更新兩張現有價單，即增設第1A及3A號價單，當中部份兩房單位更提價約1%至5%！

「未來鐵路盤」貴過「現成鐵路盤」　較同區二手溢價超5成

參考同區二手，毗鄰御海灣II的南浪海灣樓齡21年，近月平均實用呎價只有約12,950元，亦即御海灣II 首批均價18,696元較之貴44.4%；若以新增的4號價單均呎19,150元計，更溢價達47.9%。旁邊的嘉悅半島樓齡19年，近月平均實用呎價約13,025元，御海灣II 首批較之貴43.5%，4號價單較之溢價47%。至於附近樓齡17年的海典軒近月平均實用呎價約14,403元，御海灣II 呎價較之高出29.8%，4號價單呎價較之高33%。而相隔兩條馬路、同樣鄰近將來港鐵屯門南綫泳池站的豐景園，樓齡約31年，近月平均實用呎價約12,455元，亦即御海灣II 首批較之溢價達50.1%，而最新4號價單更貴達53.8%！

事實上，雖然港鐵屯門南延綫已計劃將現時屯門游泳池改劃為車站，惟鐵路預計最快要到2030年才能通車，亦即距離通車時間尚有9年！不過發展商一於少理，「未來鐵路項目」開價十足「現成鐵路項目」！參考去年10月初，新世界與港鐵旗下的大圍站柏傲莊 I，該項目坐落「現成」鐵路上蓋，首批開價涉及180伙，單位實用面積322至835平方呎，折價售價由628.9萬至1,993.7萬元，折實呎價16,618至23,877元，折實平均呎價18,921元，亦即與「未來鐵路盤」御海灣II 首批折實平均呎價18,696元相若，而御海灣II 的最新4號價單更較柏傲莊 I 首批貴1.2%！