《資本壹週》669期 (2018年9月6日)
1. 目前面對的所謂不確定因素，統統無用，不會推冧樓市。
2. 縱然打發展商手上農地的主意，如意算盤亦未必打得響。
3. 大單位的樓價遲早爆發，未來成交可能單單都「億億聲」。
樓市下一浪——大單位
愈來愈多人看淡本地樓市前景，包括一眾大行，例如花旗便預期，香港樓價今年下半年將下跌百分之七，中信里昂就更悲觀，認為未來十二個月會下跌一成半，面臨○三年沙士後十五年以來的最大挑戰；就連業內人士，亦指出樓市正在轉勢。
然而，本欄依然維持原判，認為本地樓價實在易升難跌，就算回軟，也只是微調罷了，之後還是會向上。目前面對的所謂不確定因素，統統不會成為樓市的「最後一根稻草」。
例如利息，即使美國真的如市場預料一樣，在今年餘下日子再加息兩次，即九月與十二月，而香港跟足，都只是半厘而已；何況美國總統特朗普一而再對聯儲局放話，表示對不斷加息「不高興」，因此美國隨時在九月加息後，便放緩升息的步伐，十二月那一次將按兵不動，明年亦不會加到四次那麼多。
其實，說來說去，香港樓價高處未算高，完全是因為需求太多、供應太少。除非出現三種情況，即是利息太高、經濟太差、負債太高，否則樓市難言大跌。就算港府夾硬加稅遏抑需求，一日未解決供應緊絀的問題，也難扭轉如此趨勢。事實上，縱然打發展商手頭上農地的主意，如意算盤亦未必打得響。表面上，淨計四大地產商恒基、新地、新世界、長實，便有超過一億方呎農地在手，以地積比率三倍，每個單位面積四百方呎計，已可興建多達七十五萬個住宅。
可是，實際上，一眾發展商一直以來申請農地改用途的步伐都不算快，當中只有新地快少少，事關集團是根據政府的規畫藍圖例如鐵路的建設去部署，整個過程隨時長達二十年，其餘則不盡然，而恒基的農地儲備就最多，接近四千五百萬方呎。
至於一手樓空置稅可否增加供應？無可否認，空置稅某程度上是有用的；不過，回顧現時發展商手頭上的空置樓，只得八、九千個單位罷了，於龐大需求而言僅屬杯水車薪，只能解燃眉之急，長線來說還是要覓地起樓。而環顧全港，近年的大規模供應，例如西九、啟德，已經所餘無幾；將軍澳亦是寥寥可數。
此外，如今的年均新增供應二萬個單位，跟以往的二萬個，已經大不相同，因為發展商起樓愈起愈細。有傳媒作出統計指，二○一一年時，面積少於二十方米的單位，佔比極少——少於百分之一；到二○一七年，佔比則上升至近百分之四，計及四十方米以下的單位，期間更大增了十倍。反觀七十至一百方米以下的單位，數量卻減少了三分之一。亦因如是，隨着大單位的供應拾級而下，樓價遲早爆發，現時面積逾一千方呎的，已算豪宅；逾二千方呎的，更是鳳毛麟角。此等豪宅身價拾級而上，未來的成交，可能單單都「億億聲」。
近年的大規模供應，例如啟德，已經所餘無幾。
文章來源：Capital Weekly 資本壹週
吳鴻生 南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯
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