《資本壹週》703期 (2019年5月2日)
樓市跌轉升待爆發 「帶路」受惠股逐隻捉
．香港樓價未來3年將會節節上升，升到甚麼水平難以預料。
．在兩大計畫下，香港的專業服務行當必十分興旺，如金融。
．在交通愈發方便下，在內地居住，到香港返工絕對不出奇。
經歷5個月的調整後，本港樓價今年以來不斷回升，且升勢愈來愈急。差餉物業估價署最新公布，今年3月私人住宅售價指數報377.5點，較2月的366.7點，按月急升2.95%，比起2月升1.58%，擴大1.37個百分點。
以今年首季計，差估署的私人住宅售價指數，已上升了5%，與去年7月的歷史高位394.8點，只需再升4.55%便可破頂。再看反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL），最新報183.19點，與歷史高位相差2.89%。值得注意的是，中原的樓價指數，並未計入政府徵收的「惡稅」，如果計及的話，肯定已經破頂。
不過，香港樓價距離破頂的日子還是不遠矣，未來3年更會節節上升，升到甚麼水平實在難以預料。事關港府打擊樓市招數已經盡出，例如趕走公屋富戶，而且趕得很急，可是到頭來問題還是無供應。如果該些富戶不願搬離原區，便買入本來住開的屋邨或附近的居屋，難怪首季有多達75個公屋及居屋，於未補價第二市場創出呎價新高。隨着私樓樓價閒閒地每方呎1萬元，即使資助房屋以半價發售，政府若賣掉手頭上的資助房屋，便發達了。此外，政府還將資助出售房屋的售價與市價脫鈎，最新一期六個屋苑合共4,871個單位，便將以五九折發售；私樓方面，則徵收一手樓空置稅，逼發展商盡量掟存貨。
然而，一切都是徒然，因為所有政策都是小修小補，每次出招都有副作用，壓了一陣又再升過。歸根究底，就是最大的問題仍無處理過——需求殷切，供應卻繼續緊絀。港府的所謂增加供應，好像差估署指出，2018年私人住宅落成量為20,968個單 位，年比增加18%，預計2019和2020年亦將維持相近水平，分別有20,415個和20,181個，只是數字遊戲罷了——上車盤愈起愈細，單位數量自然增加。而這將埋下炸彈，當細單位企得住，大單位隨着數量愈來愈少，樓價必定爆升。
至於棕地，則太難搞，反而農地更易搞，因為棕地太多用途，若收地，怎計數？唯一出路只能像本人在另一專欄〈資本政經〉所建議般，以鐵路貫穿，配合其他道路網，繼而修改規畫，市場自然會發揮力量，自動波收地，湊夠一大片便與政府講數。情況就像工業大廈一樣，免補地價將整幢工廈改裝活化，作為寫字樓、酒店、服務式住宅等，結果不少傳統工業區，如黃竹坑及九龍灣等，便搖身一變成為以酒店及寫字樓為主的新興商業區。
其實，就連鐵路上蓋項目也所餘無幾，好像將軍澳日出康城，第十一期剛由信置（00083）、嘉華（00173）及招商局置地投得後，只餘兩期罷了；可提供40公頃土地的安達臣道石礦場，亦開始賣地，但當中有7幅將會撥作興建公營房屋。3年之後，港府恐怕會無地賣了。
還有一個辦法大幅增加土地，就是收回軍事用地，始終，以前英軍當香港是亞洲總部，才需要這麼多地方；如今解放軍則廣州軍區才是大軍區。不過，港府卻提也不敢提。否則，淨計石崗機場，本身已有159公頃面積，並可釋出附近設有高度限制的地區，面積廣達2,600公頃。
專業服務行當興旺
供應未見到有出路，需求卻是不得了。因為香港地方細，本身已經不夠用，現時再加上在「一帶一路」及「粵港澳大灣區」的布局中，擔當着重要的角色，需求更是無可限量。
對於「一帶一路」，中央不停在全球做「推廣」，結果大家不信不信還須信——除了一眾發展中國家，繼意大利、盧森堡後，瑞士亦成為了近兩個月來第三個加入「一帶一路」的歐洲國家，並於本週一（29日）簽署合作備忘錄；德國也於剛結束的第二屆「一帶一路」國際合作高峰論壇期間透露，如果德、法、英以及西班牙達成共識，便會作為一個整體與中國簽署「一帶一路」倡議諒解備忘錄。至於「大灣區」，《規畫綱要》已經出台，9+2城市各有定位，各司己職，卻又互聯互通，目標是成為宜居宜業宜遊的國際一流灣區。當中目前所覆蓋的人口，是7,000萬！這還未計未來因此被吸引來的人口！
在兩大計畫下，香港的專業服務行當必定十分興旺，包括法律、仲裁、航運，當然還有金融。一帶一路、大灣區的企業勢必來港融資、上市，如此看來，應該買入港交所（00388）。
另外，銀行生意也會好好做；當中，恒生（00011）是首選，因為東亞（00023）規模較細，而滙豐（00005）則被外邊業務拖着，本來以其網絡及名氣，在兩大計畫中得益匪淺，但後來集團卻在全球撤退，優勢頓失。至於內銀，香港銀行全是商業行為，內銀則有政治任務，所以股價一直沉屙不起，市盈率維持在低水平，怎樣便宜亦無人買。
各行各業都大把人來，樓價哪有不升之理？當中寫字樓勢必大爆發，住宅亦然，淨計開放醫生入來，填補所需3,000個醫生，這還未計高級行政醫生，難道他們會住劏房？計及帶同妻兒來港，住進千呎單位也不為過。以此判斷，香港樓價隨時升到無人買得起，逼使買不起的，搬返內地，當中，搬返深圳都未必負擔得起，要搬返惠州、珠海等，退休人士更加不在話下，情況就像大倫敦、大紐約，市場會執位，人們會褪出褪入，尤其在交通愈發方便下，在內地居住，到香港返工絕對不出奇。
要香港樓市不大升，除非息口大升、大陸政權或經濟出事、中美真正打起來，又除非港府願意拍板大規模填海，在荃灣青山公路、大嶼山一邊海岸線，以及機場共三個地方對開填出去，讓市場見到未來有大量供應，否則不知會升到甚麼地步。因此，物業乃目前最低風險投資。
南華證券錢莊
五．一黃金週假期前，港股已經牛皮，成交淡薄，本週二（4月30日）恒指收報29,699點，一週計微跌107點，即0.4%；國指收報11,542點，跌122點，即1%，連續多日成交金額不足1,000億元。以一個月計，恒指4月累升647點，即2.23%；國指累升162點，即1.43%。
指數牛皮，但其實很多板塊已經出現回吐，只餘5G、保險及本地地產股頂着；值得留意的是，此前一直有巨資泊在香港的情況已經不再，銀行結餘由千多億元拾級而下，低見500多億元，夾起同業拆息，港息低於美息日子不多，不過優惠利率（P）又不似會上升，即使上升，也不會升得多過四分一厘。
個股方面，恒生（00011）似乎再度轉強，其實此股去年全年一直跑贏大市，只是後來回了一回。正如內文所說，本欄認為此股將受惠於「一帶一路」及「大灣區」的推進，乃銀行股的首選，加上與滙控（00005）的此長彼消，因此決定將滙控換碼至恒生。另外特別一提的是聯想（00992），其截至3月底止的第四季業績，相信即將公布，如果繼續向好，股價勢必大升，投資者不妨買定，等好消息時沽出？
每週一股——渣打銀行（02888）
近日多間企業公布季度業績，其中渣打（02888）首季除稅前基本溢利按年增長10%至14億美元，經營收入按年倒退2%至38億美元。由於盈利表現較市場預期理想，故刺激股價本週二（30日）逆市做好，並且成功升穿70元關口，高見71.95元，最後以71.1元收市，逆市升近6%。
除佳績支持渣打股價上揚之外，集團宣布已獲監管部門批准，開始回購高達10億美元股份。管理層指，集團成功解決過往遺留下來操守和監控事宜。
渣打今年首季開局良好，因未有繳交英國銀行徵費（徵費於第四季度繳交），ROTE達9.6%，根據過往經驗，全年ROTE表現約為首季的60%至70%，而重點是當季ROTE提升100點子。集團有信心於2021年前將全年回報提升至最少10%。反映公司對前景具信心，並有能力落實策略及締造長遠的股東價值。
一週重點新聞
．中國4月官方及財新製造業採購經理指數（PMI）均遜市場預期，分別按月回落0.4個百分點至50.1，以及跌0.6個百分點至50.2，僅僅高於盛衰分界線。不過，市場人士認為中央的刺激經濟措施反應未全部顯現，對前景仍然樂觀。
．六大內銀股包括工商銀行（01398）、建設銀行（00939）、農業銀行（01288）、中國銀行（03988）、交通銀行（03328）及招商銀行（03968）已全部派發季度業績，全部錄得盈利增長，並以招商銀行的11.31%增幅最大，其他升幅只有逾4%。
．中國人壽（02628）今年首季業績表現強勁，純利按年飆升92.58%至260.34億人民幣，符合市場預期。大行摩根士丹利預期其他內地壽險股都將公布理想季度成績，盈利增長普遍逾22%。
．中興通訊（00763）去年受10億美元罰款而令業績見紅，今年首季即扭虧為盈，賺8.62億元（人民幣．下同），每股基本盈利0.21元，公司更預告今年上半年純利將按年增長逾倍。
．有線寬頻（01097）股東會通過「4供3」的供股集資計畫，公司在去年11月曾建議「1供1」供股計畫，最終未獲股東會通過。
．將軍澳日出康城第11期項目由信和置業（00083）、嘉華國際（00173）及招商局置地（00978）合組財團投得，市場指補地價金額逾30.54億元，每方呎約3,194元，為康城項目歷來最高價。
今期出版之日（週四），聯儲局應已公布議息聲明，據美國傳媒報道，聯儲局正研究名為「常設回購機制」（standing repo facility）的「新版QE」，可能在這次會議討論。有關機制容許銀行將所持有的美國國債存入聯儲局，以代替等額存款準備金，目的是增加市場流動性。本港方面，滙豐控股（00005）將於5月3日派發今年首季業績，港交所（00388）則於5月8日派季績，都備受市場關注。
文章來源：Capital Weekly 資本壹週
吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯
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