《資本壹週》653期 (2018年5月17日)
．雖然中資已經退場，但隨着土地資源有限，本地發展商又要補土儲，地價相信還有排升。
．8幅啟德住宅地已值逾千億，加上西九龍商業地，及補地價，賣地收入豈非四、五千億元？
又有地王誕生。啟德第1F區1號地盤的住宅地皮，由新地（00016）以251.61億元奪得，打破去年信置（00083）牽頭財團奪得長沙灣住宅地皮的172.88億元，以及南豐奪得啟德商業地皮的246億元，成為全港最貴地皮。
今次地王佔地約17.8萬方呎，以可建樓面141萬方呎計算，每方呎樓面地價相當於17,776元，比起兩個月前海航先後售予恒地（00012）及會德豐（00020）的同區三幅地皮約每方呎1.5萬元，高出兩成；比起毗鄰的南豐第1F區2號商業地皮，每方呎12,863元，更高出38%。
然而，新地王的作價，實在難言昂貴或便宜。雖然，根據賣地章程，中標者須興建安老院舍及長者日間護理中心，兩者淨作業樓面分別不得少於約2.66萬及約3,900方呎，不過，可建樓面當中，也包括商用樓面逾34.9萬方呎，地下商店街面積亦必須超過4.3萬方呎，更連接着其他商場及港鐵站，隨着新地旗下擁有不少商業樓面，自然深懂人流的計算，可能正是看中此幅地王的商業部分。
況且，新地出了名識計數，甚至是芸芸發展商中最識計數者。回顧其過往買地記錄，皆不會胡亂出價，即使在市旺時，亦只會出高少少，未試過離譜地出價。因此，今次「高價」買地，反映其看好後市。
事實上，現時同區新盤呎價已經賣到3萬元樓上，保利置業（00119）的龍譽，更在上述地王截標後，創出3.38萬元的同區標準單位最高呎價紀錄。隨着發展商也不想責貨，叫價叫得高，代表覺得賣得到。
中小發展商須合作
此外，新地囊括地王的啟示，當然還包括「補土儲」。隨着過去幾年，中資似乎是在中央的落令下，紛紛來港搶地，以增加本地樓市的競爭，每人買一、兩幅地皮，增加市場的流轉，可惜結果剛剛相反，在土地資源有限下，地價被愈搶愈高，加上行政成本高，樓價反而愈發升高，本地發展商的市場佔有率亦愈來愈細。
其實，新地算是一眾本地發展商中，市佔率較維持得到者。另一間咬得較緊的，是九倉（00004）。但除了靠買地，新地也將農地轉用途。如今眼見中資從賣地場上退了下來，當然出擊。
且看此幅地皮只有5個財團入標，當中除了新地，還有長實（01113）及恒地是獨資外，其餘兩個皆是合資，包括新世界（00017）夥拍九倉、華懋及中國海外（00688），與信置夥拍嘉華（00173）、嘉里（00683）及利福（01212）；涉及11個發展商，只得中國海外是中資。
雖然中資已經退場，但發展商的一般做法是，賣一年樓，便須補四、五年土儲，在此情況下，地價仍有排升。除了新地、長實、九倉、恒地，以及南豐，中小型發展商實在無得做，否則一幅地皮250億元，兩幅已500億元，相當於整間公司的市值，因此未來多數要夾分。
齊上齊落 威力強勁
至於中資，在香港樓市已見到其「一齊進、一齊退」的威力，此正是中央集權的厲害，一聲令下，齊上齊落，對市場造成一定的擾亂，難怪發展中國家對中資到當地投資，既想要又害怕。
中資縱使退出了本港住宅市場，惟相信仍然會搶寫字樓。皆因在粵港澳大灣區，以至一帶一路的布局下，加上高鐵的開通，香港經濟定必更上一層樓。例如高鐵一開，便會促使廉航發展，香港不難成為國內對接全球的廉航基地；又例如創科，國家主席習近平對在港兩院院士的來信作出指示，強調促進香港與內地加強科技合作，支持香港成為「國際創新科技中心」。
以此看來，政府最新公布的《2018年第一季經濟報告》，受惠於內需增強和外需增長加快，本地GDP按年實質增長4.7%，高於上季的3.4%，連續六個季度高於過去十年平均每年2.7%的增長，更創出2011年6月以來最大升幅，惟本欄認為仍然是慢，預計全年增長可達5.5%。
賣地收入達四千億
經濟起，樓價自然升，除非政府三年不供應新公屋，將每年4萬個單位全部拿出來賣，即是市場將會突然增加12萬個單位，既可減慢樓市升勢，又可推動公屋流轉，可謂一雞幾味。然而，相信政府一定不敢這樣做。
即使如此，隨着土地供應短缺問題仍然未有辦法解決，就算遇着高息與經濟不景這兩個令樓市必跌的因素，由於內地需求更龐大的因素可抵銷到，香港樓價長遠還是會升。
事實上，政府一直是在「喊賊做賊」，口裏說要打擊樓價，到頭來卻是自己在推高樓價，結果賣地收入更是盤滿缽滿。淨計上財年滾存到本財年的8幅啟德第4區住宅地皮，合共可以興建617.3萬方呎樓面，以1.8萬元一方呎計算，便值1,111億元。此外，位於西九龍高鐵站上蓋的商業地皮，佔地更達63.3萬方呎，以5倍地積比計，可建316萬方呎樓面，如每方呎地價達3萬元，整幅地皮就要1,000億元。再加上港鐵上蓋項目的補地價，今個財年的賣地收入，豈非隨時達到四、五千億元，是《預算案》中財爺估計的1,210億元之4倍？
南華證券錢莊
本港樓價過去幾年節節上升，頻頻破頂，本地地產股卻在恒指亦創出新高下跑輸大市，歸根究底，就是其市佔率被中資來港搶地所蠶食，如今中資退場，本地地產股追回市佔率下，相信股價可以後來居上，隻隻都升，尤其是之前賣得少買得多的，升得更勁。因此，本欄投資組合決定納入新地（00016）。不過，根據個人經驗，以往每次買新地，都賺不到錢，因為投資者往往趁好消息沽貨。
除了看好地產股，隨着經濟大好，旅遊股、濠賭股、金融股亦應該會向好。此外，A股即將「入摩」，雖然佔指數的權重不多，但未來趨勢是A、H差價收窄，可留意內銀、券商、煤、鋼，以至內航。
至於須小心的板塊，非科技股莫屬，尤其是騰訊（00700），首先是大股東出了800億貨，沽鬆了底；第二，未來將會陸續有同類股分在港招股，譬如小米，估價幾千億元，集資五、六百億元，不沽騰訊沽誰？最後才是基本因素，即是業績，現時集團正在結合線上線下業務，而線下即是傳統業務，增長未必及線上高。
另外要避開的股分，是超人系，因為集團布局全球，但現時要買，則應該買大灣區、地域性股分，加上李嘉誠退休，因此股價不致會散，但卻難以跑贏大市。
每週一股 – 騰訊（00700）
騰訊（00700）最新公布截至今年3月底止第一季度業績，總收入錄得48%的增長，至735億元人民幣（下同），符合市場預期；期內盈利232.9億元，較上年同期增長61%，勝於市場預期。至於通用會計準則股東應佔溢利為183億元，按年增長29%。
由於2017年第4季騰訊手遊收入出現了首次按季下跌，故市場相當關注首季的手遊業務表現，結果未有令市場失望，集團首季手遊收入同比增長68%，按季增加28%，達217億元。《王者榮耀》日活躍賬戶錄得雙位數增長，成為中國Ios最暢銷排行榜第一的智能手機遊戲，《QQ飛車手遊》則排第二。
此外，QQ月活躍賬戶達8.055億，同比下降6.4%，QQ智能終端月活躍賬戶達6.941億，同比增加2.4%。微信及WeChat 合併月活躍賬戶達10.4億，同比增長10.9%。
一週重點新聞
．美國10年期國債孳息率攀升至2011年7月以來最高水平，帶動美匯指數升上今年高位至93.173，在岸及離岸人民幣顯著受壓，同見6.37水平。
．北韓中央通訊社宣布取消原定於週三（16日）舉行的南北韓會談，並警告美國仔細考慮下月的美朝會議能否如期舉行。北韓中央通信社指，美韓每年一度的「超級雷霆」聯合軍演，是在預演入侵北韓及「蓄意的軍事挑釁」。
．美國石油協會（API）發表最新週報顯示，至5月11日當週，美國原油庫存大增485.4萬桶，前值減少185萬桶。API指，期內美國汽油庫存減少336.9萬桶，前值減少205.5萬桶；精煉油庫存減少76.8萬桶，前值減少667.4萬桶。
．德國公布，今年第1季GDP按年修正值升1.6%，低於預期升1.8%及初值升2.3%；按季修正值升0.3%，符合預期升0.3%，但低於初值升0.6%。德國統計局指，受進出口疲軟拖累，德國第1季貿易失去動能，但德國仍經歷自1991年以來最長的經濟增長趨勢。
．明晟MSCI公布半年度指數審議結果，旗下全球標準指數（MSCI Global Standard Index）將增加351隻股票，其中包括234隻中國A股；另有53隻股票將被剔除。按照首階段2.5%的納入因子，納入的A股在「MSCI中國指數」中所佔比重為1.26%，在「MSCI新興市場指數」中比重則為0.39%。
．內地傳媒引述消息人士報道，美國商務部或在兩週內解決 中興通訊（00763）出口禁令的問題，有可能是美國商務部暫時解除出口禁令，但未來仍要接近進一步調查和談判，意味中興有可能面臨更多處罰及更嚴格審視。
．港府公布，香港今年首季經濟按年實質增長4.7%，高於去年第4季3.4%，實質增長2.2%。主要受惠於外部需求增長加快，其中出口增長5.2%，服務輸出增長更加快近一倍至7.5% 。
．位於九龍啟德第1F區1號地盤的新九龍內地段第6568號的住宅用地，以251.61億元批予新地（00016），打破去年長沙灣地王的172.88億的紀錄，成為新地王。
未來一週，本週四將會有中國及香港之就業及失業數字、美國首次申請失業救濟金人數季調數據，週五則有日本通脹，下週一有日本貿易數字，以及中國及香港之消費者物價指數。
文章來源：Capital Weekly 資本壹週
吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯
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