《資本壹週》660期 (2018年7月5日)
「娥六招」效用小 增地三大途徑
．打爆「唧牙膏」式售樓手法，對市場而言是對的。
．興建資助出售房屋，大前提根本就存在兩大錯誤。
．既然土地有限，需填海造地，便索性向中央要海！
特首林鄭月娥上週五聯同財政司司長及兩位局長，公布了一系列房屋政策，涉及三個目標、六項措施。
林鄭開宗明義直言，有關政策的目標，並不是要打擊或壓抑樓價，亦不是要增加整體房屋供應，而是令資助出售房屋更可以負擔之餘，也增加資助房屋的供應和加強支援過渡性房屋計畫，以及打發展商的主意，促使一手私人住宅單位盡早推出市場。
其實，有些樓市現有的問題，早就需要正視，加以糾正。譬如發展商賣新盤時，「唧牙膏」式推出單位，尤其是「貴價樓」，發展商手頭上的存貨，比起市場上流通的數量，比例極高，因為市場上「貴價樓」可以說根本無，賣一間少一間，一推出就賣掉！因此，發展商可以操控樓價，賣一間，下一間便加價，逐間賣，不憂賣。相反，「細價樓」由於在發展商手頭上的存貨，比起市場上流通的數量，比例較低，因此發展商反而難以操控樓價。不過，無論如何，打爆此種「唧牙膏」式售樓手法，對市場而言是對的。
至於一手樓「空置稅」，效果則成疑。當然，最簡單最直接的想法，是發展商為了避免繳交「空置稅」，急急將手頭上的單位放晒出來；然而，前車可鑑，此前政府加徵的所有「辣稅」，包括BSD、SSD及DSD，反而推高了樓價，事關發展商不想被罰稅，於是將成本轉嫁到買家身上，即是將售價標得更高。尤其是發展商現時實力雄厚，加上看好後市，相當於單位應課差餉租值200%，即樓價5%的「空置稅」，可謂濕濕碎。
既患寡 亦患不均
有關資助出售房屋的政策，既然林鄭早於其《施政報告》中已提到，將重建置業階梯，現時將現有制度加以優化，絕對正確；不過，本欄卻認為，資助出售房屋這概念，大前提根本就是錯。首先，土地是香港寶貴的社會資源，以寶貴的土地，去興建為了可以賣便宜點而質素低一級的住宅，就是暴殄資源；此外，庫房是全港普羅大眾的血汗錢，將本來很值錢的私人用地，改為興建資助房屋，即是在「劫富」，但最慘的是，「劫富」後並非在「濟貧」，而是在「創貧」。
這還不特止，此制度最大的弊病，是既患寡，亦患不均，並非人人有份永不落空，並非因應能力而得到不同程度的資助，而是需要抽籤，鼓勵僥倖心態！除非像新加坡般，人人一生裏面都有一次購買組屋的機會，便又不同。
軍事用地一籮籮
不過，說來說去，香港樓市最大的問題，還是土地供應不足。本欄認為，有三個方法可以大量增加供應，希望港府可以慎重考慮，若然成事，可謂一勞永逸，夠用幾十年。
第一，就是向駐港解放軍收回一些用地。事關從前殖民地時代，英軍將香港當作亞洲區總部，據聞駐軍達5萬人，因此才需要佔用相當面積的土地，可是解放軍只是將香港當作一個區罷了，駐軍只得6,000，所以根本用不上這麼多地。淨計石崗機場，本身面積已達159公頃，收回之後，除了可在該幅面積廣闊的地皮上建屋，還可釋出附近地區被施以69至130米高度限制的土地，涉及面積廣達2,600公頃；當中，淨計機場1.5公里半徑範圍內不可興建高於17層的物業，已達1,300公頃，多過政府報告指出，未來30年所欠的1,200公頃土地。
既填海 亦擴海域
石崗以外，軍事用地還有很多。根據今年1月的立法會會議記錄，保安局資料顯示，全港共有19處軍事用地，其中6處位於港島（包括中環軍營和中區軍用碼頭、赤柱軍營、三軍司令官邸、正義道軍營和西區軍營）、4處位於九龍（包括槍會山軍營、九龍東軍營、歌和老街和昂船洲軍營），以及9處位於新界（包括石崗軍營、石崗村、新田軍營、潭尾軍營、新圍軍營、新圍∕大嶺練靶場、青山練靶場、大澳軍營及赤角軍事運輸中心），合共佔地逾2,700公頃；撥出部分興建資助房屋，加上起密一點，相信提供幾十萬伙絕無問題。
第二，短線可用軍事用地，長線則毫無疑問唯有填海才可大幅增加供應。不過，並非如「土地大辯論」建議的瑣碎地填海——五個方案之中，小蠔灣、欣澳及馬尿水的填海規模，只得60至100公頃；龍鼓灘最大，也只得220至250公頃；而是在大嶼山兩邊海岸線大填特填，對外填出三幾百米，每邊便有50平方公里，合共就100平方公里，差不多等如全港目前已發展土地面積了。若然不夠，就連對面青山公路亦沿著海岸線填。
第三，既然香港土地有限，需要填海造地，便索性向中央要海！且看香港土地面積逾1,100平方公里，水域面積約1,650平方公里，水域率不足六成；反觀澳門，土地面積30平方公里，水域面積85平方公里，水域率達73%。因此，香港不妨向中央申請擴大水域面積，一是向深圳灣擴展，一是向珠海伸延。
南華證券錢莊
本週五（7月6日）是中美貿易戰的關鍵日子。本來是美國先拔鎗，要向中國500億美元進口貨品徵收，中國以相同金額相同稅率反擊，但現在實施起來，則由於時區的關係，由中國行先。
依照目前市況看來，中國即使派出國家副主席王岐山，跟美國也談不攏，沒有轉圜餘地。事關中國恃著人口多、市場大；美國則覺得自己經濟好、科技勁，所以各不相讓。而中國也已做好開戰的準備，先是A股下跌，繼而再到人民幣急貶，直到人行「出口術」，便急速反彈，以在岸價計算，本週二最低跌至6.7167，本週三則高見6.6004，波幅達到1.8%，莫說不厲害，也反映人民幣乃防禦性十分強的武器。
投資者方面，只能等星期五的發展，現時睇圖表的就沽，睇基本因素的則買，不過隨著成交額不大，即是兩邊都不太落力，此乃很少遇見的情況。事實上，現時港股真的很平很平，有錢的不妨買，無錢的則企埋一邊睇，等錢使的則可沽跌得不深的藍籌，包括組合內的恒生（00011）、友邦（01299）。
每週焦點板塊 -內房
人民幣跌跌不休，受衝擊的板塊包括內航與內房。關於前者，除了人民幣匯價的影響，就連油價都回升，可謂受到兩方面的夾擊；這還不特止，隨著中美貿易戰的開打，中國外遊旅客可能也會減少，不過，暫時主要都是受前兩個因素影響。至於內房，也是除了受人民幣貶值憂慮困擾外，還面臨再融資問題、內地改變棚改貨幣化政策，種種消息均令內房股沽壓沉重，再加上去年升得多，現在也要順勢調整，市場假設內房要下試2014年時期最差估值水平，現股價仍有10%潛在下行空間。
然而，從基本面而言，內房整體經營環境較2014年時已大幅改善，據CIRC數據顯示，中港上市首二十大內房發展商於今年6月銷售按年上升63%，增速較5月的47%有所加快，反映銷售表現強勁。
內房股經過近日的調整後，目前預測市盈率僅7倍，低於歷史平均值，而人行及金穩委已接連發聲穩定市場情緒，令人民幣週三現反彈，相信內房股亦可跟隨回升。
一週重點新聞
．數據顯示，全球股票基金6月以來走資124億美元，規模是金融海嘯後最大。
．發展局公布新一季賣地計畫，今季將推出5幅住宅地，分別位於山頂、啟德、屯門及大嶼山，共涉及1,850伙，較上季的500伙，大增2.7倍。但上半個財年只得6,000伙供應，僅達供應目標三分之一。
．美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，上半年工商舖註冊量錄5,348宗，較去年同期增長21.5%，是自2013年上半年以後的新高，涉資共約657.59億元，按年升34.3%。
．羅兵咸永道稱，若貿戰和關稅爭議持續，大型新股集資氣氛將首當其衝，但相信新股申請宗數較年初預期理想，仍維持全年香港新股集資額2,000億至2,500億元。
．長和（00001）宣布，以現金24.5億歐元收購VEON持有的意大利流動電訊營運商Wind Tre餘下50%權益，交易完成後，長和將成為意大利最大流動電訊營運商。
．港鐵（00066）黃竹坑站上蓋第3期商住項目正式招標，補地價約129.7億元，每呎補地價約8,614元。
．差估署公布，5月份私樓樓價指數報382.6點，按月升幅稍收窄至1.67%，今年首5個月累升8.5%，按年則漲14.7%，樓價延續26個月最長升浪，累升41%。
未來一週，市場焦點將會落在週五的6月就業數據，以及美國國務卿蓬佩奧抵達北韓的會談。市場預期非農職位增幅是19.1萬個，低於前一個月的22.3萬個；而失業率預期與前月看齊，錄得3.8%；平均時薪按月升0.3%，亦與前月看齊。同日美國亦公布5月貿易數據，有分析預期將會錄得484億美元逆差，高於前月的。
文章來源：Capital Weekly 資本壹週
吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯
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