近日國策消息令內房股回暖，加上個別股份現時股息率異常吸引，認為值得留意，中國奧園 (3883) 是其中之一，集團主要於中國從事物業發展及物業投資業務，植根廣東，聚焦粵港澳大灣區，同時佈局中國華南區域、華東區域、中西部核心區及環渤海地區。於2021年中期報告，管理層表示2021年是集團成立25周年，也是新發展階段的里程碑之年。集團將繼續以追求高質量發展和實現精細化管理為目標，持續深化「一業為主、縱向發展」戰略，加快幸福人居與悅康生活的雙向賦能，激發組織架構新活力，提升企業綜合競爭力，實現可持續、高質量發展。
市賬率分析現價定位
從以上描述，反映集團表現務實，而於去年9月9日收市後發佈的2021財政年度之中期報告顯示，截至去年6月底資產淨值約183.77億元，折合約221.26億港元，配合兩次配股集資金額約2.70億港元，而截至2021年12月底已發行股數約29.66億股，計出每股淨值折合為7.7983港元，相對今年1月24日上午收報1.72元，市賬率為0.22倍，低於1.00倍反映就基本面而言現價偏低。此外，參考截至2019至2020年12月底及2021年6月底之每期最低市賬率為0.78至0.87倍，平均值為0.81倍，遠高於現時的0.22倍，同樣反映現價偏低。
市盈率計每股合理值
保守分析合理市賬率不少於0.33倍，相對每股淨值為7.7983元，得出每股合理值為2.57元，較1.72元之潛在升幅為49.42%。而截至去年6月底倒數12個月的股東應佔溢利約55.80億元人民幣，相對截至去年6月底的已發行加權平均股數約26.97億股，每股盈利折合為2.4909港元，對比1.72元之市盈率為0.69倍。參考上述每期最低市盈率為2.58至2.78倍，平均值為2.70倍，雖見遠低於10.00倍已見很低，但較現時市盈率為0.69倍仍有顯著差距，所以保守分析合理市盈率不少於1.00倍，相對上述每股盈利，計出每股合理值為2.49元，較1.72元之潛在升幅為44.77%。
股息率四成三異常高
另可留意集團於2011至2020財年每股股息介乎0.0520至0.6600元人民幣 (未有計入特別股息)，平均值為0.2280元，於2020年為0.6600元，是期內最高。至於上述每股盈利為2.4909港元，參考2019至2020年股息支付率，預算於2021年約30.00%，計出每股股息為0.7473港元，相對現價1.72元，計出股息率高達43.70%。參考上述每期最高股息率為10.99%至12.81%，平均值為11.81%，遠低於上述的43.45%，還未考慮到2020年每股股息折合為0.9145港元 (全年股息0.7839元，加上特別股息0.1306元)，相對現價1.72元為53.17%，較上述的43.45%高近10.00%，故此保守分析股息率不少於25.00%，相對上述每股股息為0.7473港元，計出每股合理值為2.99元，較1.72元之潛在升幅為73.84%。
去年6月2日高見9.11元 (為2021年最高價)，之後不斷反覆向下，較去年12月30日和今年1月3日最低收報1.36元，約七個月累跌逾八成五。現報1.72元較上述的1.36元高出26.47%，遠多於一成反映差距偏大，不過現時仍處於2016年9月以來的低水平，距今歷時超過五年零四個月，反映現價進場風險不大。當然，若可於1.55元或以下進場勝算更高。參考策略為進取者可於現價或以下買入股份；謹慎者可於1.55元或以下買入；保守者則可於1.35元或以下買入。此股顯然屬中長線投資性質，持貨不少於一年可看目標價為2.50至2.80元；而止蝕位為買入價下跌20%可考慮離場。另須留意鑑於近期恆指表現波動，遇上股價下挫時，投資者應嚴守止蝕為佳。
(筆者現時並未持有上述股份)
撰文: 聶振邦 華盛證券分析師
