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新股攻略:時代鄰里(9928) 積極降低依賴母公司


物業管理服務項目包括位於中國15個城市的物業管理項目。

時代中國(01233)分拆之時代鄰里(09928)全球發售1.62億股,其中10%於本港公開發售,每股招股價介乎4.23元至5.8元,每手1,000股,入場費5,858.4元。預計下週四(19日)於聯交所上市,海通國際為獨家保薦人。時代中國控股股東將獲提供優先發售中合共8,090.9萬股預留股份,相當於全球發售項下初步可供認購的時代鄰里股份約50%。

集團是內地綜合物業管理服務供應商,截至2019年6月底,有204個物業管理在管總建築面積逾34.7百萬平方米的在管物業管理服務項目及6個在管總建築面積逾8.0百萬平方米的市政環衛項目。物業管理服務項目包括位於中國15個城市的物業管理項目(包括住宅小區、工業園、商業物業及寫字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設施、機場及教育機構)。截至2018年底,於中國的90個在管項目中,有83個位於大灣區,約佔在管總建築面積的82.7%。

時代中國在物業儲備項目上的大力支持,為時代鄰里的可持續發展奠定了堅實的基礎。截至今年6月30日,時代鄰里管理53處由時代中國集團開發的物業,總建築面積為1,530萬平方米,佔時代鄰里的物業管理在管總建築面積的44.1%,而由時代中國集團開發的未交付給時代鄰里的總建築面積為650萬平方米,預計將於未來兩年交由時代鄰里管理。於往績記錄期間,時代鄰里對時代中國所開發物業的中標率為100%,時代鄰里的業務規模隨著時代中國的擴張而擴大。於往績記錄期間,時代鄰里管理時代中國開發的所有物業。

時代鄰里也在通過收購的方式來擴大及多樣化物業管理服務的客戶,降低對母公司的依賴。

毛利率低於同行

資料顯示,時代鄰里的收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元,年複合增長率為36.6%;截至今年6月30日,其收入為4.56億元,同比增幅約為48%;同時,其淨利潤從2016年的2010萬元增至2018年的6420萬元,年複合增長率達78.8%,截至2019年6月30日,該項指標為4180萬元,同比增幅約為50%。

與其他地產公司分拆的物業公司類似,時代鄰里同樣較依賴母公司提供的物業項目。2016年至2018年,來自向時代中國開發的物業提供物業管理服務的收入分別佔時代鄰里物業管理服務總收入的81.2%、77.1%、73.2%。

時代鄰里也在通過收購的方式來擴大及多樣化物業管理服務的客戶,降低對母公司的依賴。截至2019年6月30日,上述指標降低至64.9%。時代鄰里指出,這得益於其於2019年3月收購了廣州東康。

收購廣州東康使得時代鄰里的非住宅物業的物業管理在管面積增加近2倍,由2018年6月末的771.5萬平方米大幅增長至2,172.2萬平方米。不過,與此同時,其非住宅物業的平均物業管理費則由每月9.15元/平方米,大幅減少至每月5.39元/平方米。時代鄰里對此解釋稱,廣州東康大部分在管物業為政府類物業,如博物館、公共設施及政府大樓,而該等物業的平均物業管理費通常比商業樓宇及寫字樓低。

除了人力成本的波動,時代鄰里的融資開支也出現了明顯上漲。

人工成本高於平均水平

物業管理服務公司當前仍屬於勞動密集型,人工成本是其成本的最大組成部分,包括安保、清潔、園藝以及維修及保養服務等在內的各項服務,都嚴重依賴人工勞動。

隨著業務的持續擴張、員工人數增加及最低工資的提升,不斷攀高的人工成本自然也成為時代鄰里亟待解決的一項問題。資料顯示,2016年、2017年及2018年以及截至今年1月至6月,人工成本分別佔其銷售成本總額的59.1%、56.1%、56.7%及67.7%。中指院報告顯示,2016年至2018年間,中國物業服務百強企業的人工成本分別佔銷售總成本的53.4%、55.8%及57.8%。由此來看,時代鄰里的人工成本略高於平均水準。

除了人力成本的波動,時代鄰里的融資開支也出現了明顯上漲。截至今年6月末,時代鄰里的融資開支從2018年同期的1,645.5萬元上升至6,207.5萬元,而這主要是由於資產抵押證券的利息開支大增。

要留意是,集團透過增加總建築面積以及集團在現有及新市場管理的物業(包括由時代中國開發的物業及外拓的物業)數量來繼續拓展業務。然而,擴張計畫乃基於集團對市場前景的評估。擴張計畫或會受到多種因素的影響,其中大部分因素超出集團的控制範圍。該等因素包括,了解所提供物業管理服務的物業住戶的需求的能力、(甄選及與合適的分包商及供應商合作的能力、及發展及加強與除時代中國外的物業開發商及業主的合作關係的能力等。

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