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新股攻略:易居中國(2048) 收入依賴恒大(3333)


易居目前主要提供三類服務,一手房代理服務、房地產大數據及咨詢服務和二手房經紀平台服務。

曾登陸紐交所後又私有化退市的中國房地產交易服務提供商易居中國(02048)正進行全球發行3.228億股,招股價介乎每股14.38至17.68元,預期將於本月20日主板掛牌,聯席保薦人為中金及瑞信。阿里巴巴旗下淘寶中國將會認購3.92億元價值股分,恒地(00012)副主席李家傑、華僑城(03366)及新加坡的城市發展將分別認購3億元、12.97億元及2.38億元。

以招股價中位數16.03元計,預計是次集資淨額49.5億元,其中28%將用於升級房地產數據系統,26.2%將用於擴張一手房代理服務的地理覆蓋範圍,23.3%將用於擴張房地產經紀網絡服務的地理覆蓋範圍,10%將用於一般企業用途,另外7.3%、3.4%及1.8%將分別用於員工培訓、品牌推廣,及開發綜合服務管理平台。

易居捲土重來選擇再次擁抱市場,適逢港交所(00388)重新啟動「同股不同權」機制;易居既能完成上市融資,又不需放棄控股地位;從房地產行業來看,恒大(03333)、萬科(02202)、融創(01918)、碧桂園(02007)等25家頭部房企入股,表示看好;加上有中金和瑞信擔任聯席保薦人,前途似乎一片光明。

易居收入均來自最大單一客戶恒大,萬一在未來失去了恒大的信賴,對業績的影響不言而喻。

公司目前主要提供三類服務,一手房代理服務、房地產大數據及咨詢服務和二手房經紀平台服務。回顧近三年營收數據,一手房代理服務是易居中國不折不扣的基石業務,營收貢獻佔比一直保持在84.7%以上;房地產大數據及咨詢服務為易居特色業務項目,就房地產交易數據及土地數據均覆蓋的城市數目而言,易居是中國最大的房地產數據提供商;二手房經濟平台服務貢獻營收佔比雖小,但易居在二手房經濟網絡已經位列全國第二,不容小覷。

在代理及經紀平台服務的運營中收集了大部分的數據,數據經過處理後又反過來幫助規畫易居未來的代理及經紀平台服務運營策略,最終更好的服務房地產開發商。

不能失去恒大

但從數據來看,中國100強房地產開發商中僅有一家不是易居的客戶,前三大房企於去年同易居簽訂了合約銷售額合共約1.6萬億元!但易居對少數大客戶的高度依賴,也成為了可能制約其進一步發展的潛在威脅。在2015年、2016年、2017年,易居收入的22.3%、26.9%及35.1%均來自最大單一客戶恒大,萬一在未來失去了恒大的信賴,對業績的影響不言而喻。

在2015年、2016年和2017年,易居錄得貿易應收款持續增長,分別為14.13億元、23.7億元和33.53億元。

房子銷售情況若轉差,對公司現金流、業績、利潤都將是考驗。

同時,貿易應收賬款週轉週期也在持續增加,由2015年的183天增加至2017年的225天。高額的貿易應收款和漫長的應收款週轉期說明易居在同房企的合作中處於弱勢,並拖累了易居的資金利用率,減少了盈利。

人力成本或影響業績

中國經濟水平的提升及政府對勞工合同法的再次修訂,易居正逐漸承擔愈來愈高的人力成本。從易居的財務數據顯示,2015年、2016年及2017年,分別錄得員工成本17.37億元、24.02億元和26.23億元,聯系外部環境可以預見未來員工成本還將進一步攀升。如果公司不能以合理的方式將增長的員工成本轉嫁給客戶,業績也將受到不利影響。

公司經歷過中國房地產市場發展的黃金十年、登陸過美國紐交所,相較於同類企業名聲更響亮、在房地產大數據方面也更有優勢。

公司曾因估值過低於美國退市,執行董事程立潤表示,當時上市的公司架構與現在並不相同,涉及業務較多,因此不能與是次上市作比較。

事實上,伴隨著調控從短期政策演變為長效機制,房地產銷售代理、仲介、廣告行業,受政策影響太大,房子銷售情況若轉差,代理佣金便減少,廣告收入下降,對公司現金流、業績、利潤都將是考驗。

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