龔成老師，你好！本人45歲，有2個小朋友，4歲及7歲，同先生經營生意1-2年，現每月盈利約12萬。
家庭及學費支出約5萬，有7個住宅物業收租，市值約2830萬，扣除供樓約餘1萬多，其中有2個是國內物業，供13000，冇租金的。
有保險經紀介紹，可將部分物業轉按，從而套現180-200萬，再購買投資基金，例如惠理基金，聯博按揭收益基金，平均有7-9厘回報，供樓收租之餘，每月有2萬至3萬多，額外利息，這種投資方式可做嗎，風險大嗎？
另本人想有一個穩健的投資組合，不知應如何分配比較適合，因小朋友還細，想為他們的教育做好儲備，以及我們也希望盡快做到財務自由。謝謝老師提點
個案重點：
– 45歲,有2個小朋友
– 經營生意,每月盈利約12萬。
– 有7個住宅物業
重點目標：
– 想有一個穩健的投資組合
– 物業應否轉按
– 財務自由
龔成老師分析：
我地最重要的，是做好財富的平衡分配，以及控制好負債比率。
你可以計計你加按後，負債對資產的比率是多少，即是你各項的總負債，除以你總資產的市值計算。
如果比率已經超過6成、7成，就有少少高，雖然你的年齡仍可承受風險，但要取平衡。如果加按後的比率，仍只是4成以下，咁反映風險不高，都算在高接受的水平。
另外要考慮的，是按息的成本，國內物業加按的利息高於香港物業，你要睇翻加按那些物業，以及利息如何，如果利息高，無明顯的息差回報，那就不值得做。
至於加按後的資金，是否投資上述基金，則是另一個問題，你要睇翻佢虧損的機會率，雖然佢話回報有7%-9%，但世上無免費午餐，就算佢話每月派不錯的利息，但如果價格波動，就有可能出現「賺息蝕價」，得不償失，所以要了解清楚。
上述的做法，一定會提高了你的風險，問題是「是否仍在可承受的範圍」。
至於小朋友部分，你可以簡單做月供股票，去累積財富，集中在平穩增值股就得，例如盈富（2800）、港鐵（0066）、金沙（1928）、長建（1038）、中銀（2388），長期月供就得。
另外，如果這刻你物業資產的比例太多，就不要再增持，反而加強股票方面的資產，會令你組合更為平衡。
撰文：龔成 (www.facebook.com/80shing)