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黎家聰:代建第一股 綠城管理逆板塊升


內房股多災多難,早已跌至一潭死水,昔日的龍頭之一如碧桂園 (2007),股價不知不覺也已跌至3元。很多人問能不能彈,但之前出了配股消息,真的不知要多久才救得回。而內房以外,連帶的相關行業如物管股,也遭到同樣的大清洗,大家都怕"子憑母死”,基本上早已沒人留意。但是,細心留意的話,原來也會發現「萬紅叢中仍有一點綠」,綠城中國(3900)就是當中的佼佼者,股價自今年三月的低位開始,一直上漲並保持強勢,最近還挑戰歷史新高,完全無視內房的壞消息及板塊的低迷。

子公司綠城管理控股(9979)也是同樣厲害,自去年11開始,一直保持在200天線之上,圖表相當強勢,上週四更大升7%,一副要破頂的樣子。

為何綠城可以如此厲害?其實也不是什麼秘密,只不過是內房危機一直纏繞著民企,市場資金則因而轉向具國企背景,財務穩建的內房股,順帶也帶動旗下子公司。

綠城自2015年獲中交集團入主後,就擁有了強大的央企背景。在現時內房「國進民退」的情況下,就有了個大靠山,不用擔心資金鏈的問題,亦有更多和政府合作的機遇。

而綠城管理更是籍此抓住了政府代建的機遇。事實上,綠城管理是目前唯一業務囊括商業代建、政府代建、資方代建的全方位代建上市公司。而當前在代建行業市場的市佔率更是高達22.4%,為行業第一,是名副其實的代建龍頭。

代建業務有多好?看看業績就能略知一二。截至今年6月30日止6個月,期內收入按年升16%至12.58億元人民幣,同比增加16%,期內純利更按年升33%,至3.6億元,此外,毛利率亦按年上升2.9個百分比,至50.4%。業績期內,公司營收、淨利持續增長勢頭,與早前因連業績也發不了而遭停牌,又或者怕一眾爛尾樓的民企自建內房股成強烈對比,突顯了代建業務的逆週期屬性。

此外,代建業務的輕資產模式亦保障了公司的穩建性。由於代建主要是賺取協助項目房地產開發的服務管理費,並不承擔土地和項目開發費用,因此通常不需要大量資金投入。所以公司的資產負債率及現金流一直都能維持在健康水平,以策萬全。

自2021下半年中國政府推出房地產調控的「三條紅線」,「高負債、高槓杆、高週轉」的模式將逐漸式微。如公司CEO李軍所言:「房地產投資端以頭部房企為主導的格局正在逐漸被打破,地方政府、國企央企、城投公司、金融機構等多方主體將共同呈現出去中心化的投資模式」,代建行業無疑迎來了一個歷史性機遇。

再者,國家「十四五」規劃中,2025年全國40個重點城市將達到650萬套保障性租賃住房籌建,加上城市更新的項目,據海通證券的預測,預計「十四五」期間工程合同總額保守也可數以萬億計。有明確的政策支持,將為代建行業提供龐大而穩定的發展空間。綠城管理作為代建龍頭,政府代建佔公司總營收的三成,未來亦將持續增加佔比,相信公司將成為這個萬億藍海市場最核心的受益者之一。

總括而言,綠城管理作為「代建第一股」,未來具龐大的發展潛力,輕資產模式加上母公司的央企背景,令公司能在地產板塊低迷下逆風而行,走出跟自建內房不一樣的路。不過,雖然代建是有潛力,但畢竟內房環境如何,大家也心知肚明,投資內房股時,還是保守一點吧。

撰文:黎家聰

利益申報:筆者執筆時沒有持有上述股份。

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