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擁物業車位的財務增值方案│龔成


龔老師你好!我剛拜讀閣下的《財務自由行》,正開始讀《股票勝經》。現想就個人情況詢問閣下意見。本人有3個住宅物業,2車位,另外股票及現金如下:

物業1 (自住,市值1100萬,欠銀行610萬,仍需供30年)

物業2 (出租,市值580萬,欠銀行349萬,仍需供30年,月收租1.5萬)

物業3 (出租,市值464萬,欠銀行328萬,仍需供30年,月收租1.5萬)

車位1 (自用,市值70萬)

車位2 (出租,市值60萬,月收租1700)

股票 (持有平保,友邦,農行,碧桂園,碧桂園服務,洛鉬,市值74萬)

現金 (180萬)

家庭月入12萬,每月可儲3至4萬

本人及太太均40歲

問題一:參考閣下著作,以上的負債比率約50%,應該不高,但每當想到欠下銀行超過1200萬,還有30年要供,都十分擔心,有何方法盡快減債,或縮短供款年期?

問題二:按我情況,怎樣再增加現金流及被動收入,以盡早實現財務自由?

個案重點:

– 夫婦40歲,家庭月入12萬

– 持有3個物業,2個車位

– 股票74萬

– 現金180萬

– 欠銀行超過1200萬

重點目標:

– 如何縮短供款年期或減債

– 增加現金流

– 財務自由

– 加被動收入

龔成老師分析:

1)我地會因應你的年齡、負擔、風險情況而決定你的負債比率是幾多。你現時的總負債比率去到50%,以你的年齡,其實無問題,不過你出現擔心的情況,反映你風險承受能力並不是太強。

我相信50%是你的上限,不用太擔心,但之後不要再增加負債。

其實,不建議減少還款年期,或提早還錢,因為現時的低息環境,其實資金成本不高,與其還錢,不如將錢投資更好。但如果你真的好擔心,可以將現金$100萬,遲去物業3的的部分按揭。

其實你不用擔心,因為只要你保持每月還款,其實就算物業的價格跌,銀行也不會找你麻煩。如果真的有需要,亦可以賣車位幫手還錢(相信不會行到這一步)。

而初步睇你的情況,物業2、物業3,應該收租足夠供樓,即是你「可以唔理」這兩層樓,由得他們「自行運作」。

其實你現時手持的牌面不錯,只是投資知識不足,出現了不必要的擔心,同時未能作出最好的配置。建議你加上理財知識,對你資產的影響會好大。

不過,你財富組合出現了「太多物業」的情況,已有少少集中風險,之後的配置,應該強化翻股票與現金比例。

2)以你的年齡,其實仍是財富增長的黃金時期,而我地進求財務自由,會用「先增值,後現金流」作方法。

較後生時應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為你仍可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。

因此,你可以投資平穩增長型股票,再加少少潛力股。你現時手上的股票,基本上都可以,但就可以更有效運用現時持有的現金作增值。

 

撰文:龔成 (www.facebook.com/80shing)

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