人物專訪
創業家・名人系列・永懷Lo Sir・著名品牌

汪敦敬× 邵志堯:論盡貿易戰下 本港樓市與經濟


踏入2019年,中美貿易戰發展呈且戰且休之勢,坊間不會預期兩個月或兩年可解決,可能拖延至更長時間,國際貿易規則有可能重新建立一套新的秩序,香港作為亞太區的國際城市,夾在中美兩個大國之間,作為企業家或投資者應如何作出部署?本刊今期邀請兩位專家:祥益地產代理總裁汪敦敬及江西財經大學客座教授邵志堯,分享對今年經濟及樓市大勢看法,為各位指點迷津。
Text / Henry Lau   Photography / Cheung Chin Yui

E:Capital Entrepreneur
L:祥益地產代理總裁汪敦敬
K:江西財經大學客座教授邵志堯

 

中美貿易戰 習慣與戰共存
E:早前美國暫緩對2,000億美元中國貨品加徵關稅,貿易戰將休戰至3月底,貿易戰若持續,相信本港經濟無可避免地受到影響。香港夾在中間,是禍還是福難料,你們如何看這場貿易戰對香港的影響?
K:從各種渠道及資訊綜合分析總結:1是這埸貿易戰是大國全球話事權之爭,怎樣也逃不了;2 是戰爭會持續很長時間,不會在短時間內結束。所以大家要審慎應對貿易戰下經濟市場的變化,令我唯一擔心的是:憂慮內地大型企業的資金鏈有斷裂的危機,若這個危機出現,勢必會影響香港經濟發展。
L:邵博士在環球經濟政治方面遠比我了解,貿易戰一直會持續,仿如「癌症」與癌症病人般長期共存,無論是企業家與投資者,必須習慣這一點,做好危機管理。對我熟悉的樓市而言,政府出了樓市辣招後到現在,香港多了很多資金, 由2010 年去到2018年,香港的M3(泛指總存款量)總共多了1.15倍。當然,大家都明白多了錢是因為環球的量化貨幣潮,但重點是為何香港多了那麼多錢,但用得只那麼少?如果香港不阻止這些急速湧入來的錢進入資產市場的話,即使貸存比率是正常的100%,樓價會升得比現在高更多。再遇上美國以「縮表」名義回收資金,香港就會因為資金大量流走,樓價及股市都會同樣出現暴跌的情況。
從另一角度看,雖然內地受到中美貿易戰影響,令來自內地的購買力受影響,但內地正「積極備戰」,而中央政府亦正在整頓地方債務及企業債務,以清除經濟泡沫,因此銀行亦會收緊借貸,這屬於一個良性整頓行為,但很容易被外界誤解為內地經濟下滑。事實上,在過去的淘寶「雙十一」銷情,也足以見證內地人強勁的民生財富,而且內地經濟相對歐美穩定,因此我認為香港市場大大地低估內地市場的購買力。上述三股購買力處於靜止,亦令樓市處於低潮,但很快又會活躍起來,料調整不會持續太久。

貿易戰陰霾  商界有保留
E:邵博士,你認識不少中港兩地的企業家及老闆,貿易戰對企業家及經濟有何影響?你如何看中國今年的經濟前景?
K:從去年年底開始,我觀察到很多省市的招商活動在香港進行,並希望能為政府的產業園招來客戶,但現實況是企業家都在想辦法把廠撤離內地,大部分向泰國、越南、柬埔寨這些低成本的地區去,擔心內地生產的商品被美國瘋狂加稅,招商情況自然強差人意。從前大家都在「舒適圈」中,很少人會未雨綢繆,忙於應付日常運作,不去作多想也正常不過。我近期與數名內地企業家交流,他們普遍的看法是對2019年營商環境不甚樂觀,並戲言:「今年是過去十年最差的一年,亦是未來十年最差的一年。」據我分析,從事傳統經濟產業的企業,如製造業若不轉型,未來難有出路,從事新經濟如創科產業則需要面對全球化的挑戰,整體而言,中國經濟今年會大致平穩地發展。
 

本港樓市 跌市中有機遇 
E:汪生你被譽為最準樓市評論員,不少傳媒也稱你為「大好友」,提倡的「龍市理論」,顯示你對本港樓市有自己一套獨特見解;而邵博士既是學者又是資深測量師,你們兩人對今年的樓市有何看法?
L:每年年初我都會撰寫「我對樓市的十大忠告」給公眾作參考,也會在每年的終結作一個回顧,新一年也正如2018年的十大忠告所說:「投資者應做好準備:泡沫隨時爆破將短期衝擊整體市場;美經濟不穩及泡沫爆破令資金湧入香港。」我認為樓市仍在財富效應下,以龍市模式主導市場,市場續以筆者提倡的「龍市理論」進行, 「龍市一期」(容許市場力量活躍釋放)及「龍市二期」(市場調節或政府行政出手令市場過分活躍的購買力收斂)兩階段交替前進, 因為市場已由財富效應(因資產上升而衍生的購買力)取代傳統入息負擔能力為主導,龍型市場將以更大幅度的大漲「中」回的勢態發展,故投資者入市必須做好價格調整的準備;樓市不會下滑之餘反而有可能出現「升災」。
K:我認為今年樓市呈「上落市」的格局,有高有低,納米樓則有較大的跌幅。樓市要視乎息口走勢及貿易戰戰況發展而變化。若從供求角度分析,香港房屋供應未有根本性的變化。港府數年前推出的樓市招數,加上早前「娥六招」,大部分市民也認為對樓市的作用有限;他們的看法,是政府根本沒有造地,單位供應不會增多,政府只不過將住宅單位供應數字由私樓轉到資助房屋,即使資助房屋增加,也根本滿足不了需求;就算去年推出「明日大嶼」大型基建計劃,也是遠水不能救近火的政策,頂多為投資者構成一些心理性的影響。我相信樓市有下調的空間,若非有巨大特發事件發生,樓市不會以斷崖式下滑。
L:林鄭特首曾說:「如果有人有任何幻想,見到樓價跌,政府會出招救市,可以慳番。」我同意的,若樓價跌是好事!我不是轉軚,我的樓市預測是效忠在市場所見的,和心裏期望的可以不同。事實是,若樓價平一點可以令更多年輕人上車,對社會皆有好處。

E:汪生可否再具體些分析市況?
L:我對樓市預算就是,600萬以上的價格會因為空置稅需要一段時間適應調節,而600萬以下居屋會率先反彈,600萬以下的私樓亦已在去年12月前的居屋抽籤之後,價格找到谷底,然後逐步回升!600萬以上的確仍然要面對已動工或者起好了的樓花而未賣的共75,000個單位,發展商在空置稅之下必須要作適應的,但是很多人都認為發展商是需要大劈價,其實適量的減價只是其中一個過程而已,發展商要面對的不是一個很重的成本改變,是一個新的秩序的形成,新秩序應在今年年尾前可以找到的。
大灣區 香港有機有危
E:儘管在中美貿易戰下,中央政府低調處理推動粵港澳大灣區發展大計,你們認為港人在大灣區政策扶助下有何機遇?港人在灣區內有否競爭力?
K:香港是內地企業走出去的重要窗口,又是自由港及金融中心,無論灣區內鄰近城市近年不斷追趕下,香港始終是灣區的領頭城市,隨著高鐵及港珠澳大橋通車,一小時生活圈的建立,未來「9+2」城市間的合作及互補,產生經濟效益預期會很巨大,港人除擁國際視野外,也要了解國情,才能維持自身的競爭力。
L:樓市如是,香港人的觀念改變亦如是。我認為香港人不應太高估自己的優越性,香港最大的優勢是因為有充足的討論空間,一直以來言論自由的充足討論空間是令到我們的高質素跑贏大市的因素。但不知甚麼時候開始,我們的討論脫離了現實上的競爭和市場價值,偏向服務感受和理據不足的信念,偏重生活質素和私人空間,渾不知高質素的生活是需要高質素的思想空間和態度去配合的,我們的競爭力不知不覺地已低落了,高鐵將香港拉入了更強的比較年代,當高鐵的高競爭、高消費模式牽動了市場的汰弱留強之後,講感受的港人競爭力將會不堪一擊。


汪敦敬Profile

資深地產業界人士,曾任香港專業地產顧問商會前會長(2005-2011)及榮譽會長暨祥益地產總裁,加入地產界逾33年,同時參與社會事務多年,現為僱員再培訓局及地產代理監管局成員。

邵志堯 Profile

踏足商界「貼地」的學者,現為江西財經大學「一帶一路」暨「粵港澳大灣區」發展研究中心房地產與物業管理發展委員會主席、江西財經大學客座教授、中港金融和房地產專家、邵志堯測量師行創始人、宏海控股 (8020) 獨立非執行董事及英國皇家測量師入會培訓導師和考官。邵曾經服務於四家香港上市公司超過二十年,曾著有《擁抱地產霸權》和《解讀金融策略》二書,定期在報紙、雜誌發表文章,多次接受中外媒體訪問,並經常出席論壇,分享其實戰經驗和獨特見解。

Related Articles