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【商舖投資】 一舖養三代, 李根興炒舖秘笈 


自由行消費多寡是影響舖市升跌因素之一。

近年,樓市、車位、股市齊升,相反舖市極其量只從2016年7月的最低位輕微上調。然而,盛匯商舖基金創辦人及行政總裁李根興買賣商舖依然有利可圖,並公開個人揀舖的幾大因素,分別是商舖的前景、租值以及風火水電煤等配套設施,在在影響投資商舖的意欲。

撰文  葉永成 | 攝影  鄺銘漢

今年商舖市場利好消息一個接一個,先是首4個月零售銷售額按年增長13.9%,至於訪港旅客也按年升10%,當中內地訪港旅客更升13.2%。香港零售銷貨值連升13個月,各類零售商趁市況回暖下積極買舖收租。種種跡象均顯示舖市最壞時刻已過,商鋪的投資價值再次獲得市場重視。

只可惜,一場中美貿易戰,似乎打亂了投資者的部署,李根興說,買舖始終是奢侈品,投資者可能會因為不明朗因素轉趨謹慎。貿易戰陰霾下,加上人民幣貶值,令舖市存在隱憂。不過,下半年港珠澳大橋及高鐵相繼通車,或有助帶動內地旅客流量,增加來港消費,相信亦有助抵銷貿易戰及人民幣貶值的影響,在好淡因素爭持下,料舖市走勢仍然審慎樂觀。

前景租值配套最重要

李根興說,買舖時機其實幾時都有,最重要的是一看商舖的前景,人流有沒有多了,二看租值有沒有3至4厘回報,三看是否適合各行各業,舉例說水電供應足夠嗎?今天租給珠寶店生意好,倘若不獲續租,是否適合租給耗水電量大的食肆。
再者,人流又未必等於客流,主要是看目標消費群,有些地方是旺丁不旺財,有些卻很聚財。他說,深水埗是最大的「騙案」,「看似很多人流,但消費力卻相對較低,尤其是在深水埗的『死亡之谷』:大埔道以南、荔枝角道以北、南昌街以西及柏樹街以東,這裡的商舖投資價值相對偏低。」

他又說,買樓與買舖的最大分別,在於前者只須早晚各睇一次,後者卻需要睇好多次,因為一天裡不同時段,人流會有很大變化,以食肆為例,早餐、午餐、下午茶、晚餐、宵夜時段各有不同,假日、平日,節慶等亦有分別,所以買舖需要平日多到現場視察,勤力做「功課」。
 

銅鑼灣舖位跌幅達76%

他說平日都會叫司機載他四出巡舖,總結自己的經驗,發現本地10個地方的商舖都具有前景,包括元朗雞地、荃灣、大圍、佐敦、新蒲崗、土瓜灣、北角、筲箕灣、西營盤及堅尼地城。何解曾是舖王的銅鑼灣景隆街卻不在前景之列? 

「銅鑼灣商舖有一個大問題,是舖租可以減下來,但買舖價卻企穩不跌。為甚麼呢?因為買得起該地區的舖主持貨力強,不會放售。例如,景隆街某找換店最高峰呎租8,667元,相對香港樓宇最貴呎租200多元,倍幅驚人,但如今該舖呎租跌了一半約4,600元。舖主也不會將原本約一億元的買入價割愛以5千萬蝕賣,所以近幾年銅鑼灣的舖市交投非常淡靜。」

他說,核心遊客區如旺角、尖沙咀、銅鑼灣,這些地區租值升得快,也跌得急,羅素街曾出現續租升213%,租金由80萬升至200多萬。近年銅鑼灣劈租六、七成的商舖也有出現,例如恩平道與白沙道交界的一個舖位,最高峰時租金160萬,跌至如今40萬,跌幅達76%。因此投資者會將焦點放在銅鑼灣以外的西營盤、堅尼地城,筲箕灣一帶,而最值得留意的放盤有遺產舖、或分身家急賣的舖位。

「另一個極端是,沒有外區客的民生舖,只有樓上居民消費力,而且會越來越老化,升值比率較低,如美孚新邨、荃景圍、海濱花園等,所以這兩類商舖,我都不會沾手。」

首選核心民生舖

李根興說,自己最有興趣的是核心民生舖,「即如旺角煙廠街近街市旁,或尖沙咀厚福街的食肆,又或者元朗雞地、荃灣路德圍、沙田大圍等,這些地段既有原區客亦有外來客,符合了墟市、聚人流的特質,舖租升幅自然較明顯。我買賣過的88間舖全部都屬於核心民生舖地段。」

零售市道復甦,近月核心區商鋪表現明顯回穩,他說,不少民生區的舖市前景亦十分亮麗,例如擁有鐵路及舊區重建概念的土瓜灣區入場門檻較低之外,該區的轉型是一個十分重要的利好因素。同樣,啟德新發展區、新蒲崗周邊住宅增幅量大,惟區內舖位供應卻不足,都是有利舖市升幅的因素。加上核心民生舖租售價表現較穩定,在自由行旅客的帶動及本港經濟理想的情況下,當然具不俗投資價值。其他如本地消費和商務客戶地段的「核心民生舖」,預計租金平穩,售價也有5%至10%的升幅。

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