行政長官林鄭月娥上週公布第二份《施政報告》，全港聚焦其大型填海計畫「明日大嶼」，市場反對聲音甚多，預期項目要落實的話，將充滿極大阻力。不過，就算「明日大嶼」最終能執行，但首批單位最快亦要到二○三二年才能入伙，所謂遠水平能救近火，短期供應仍是政府始終解不開的困局。
施政報告除了提出「明日大嶼」外，發展棕地、活化工廈以及新開發土地等等，都是其他會研究的方法，而當中的「土地共享先導計畫」便吸引了發展商的眼球。政府希望計畫最快明年便可以上馬，成為中短期房屋政策的救命草，可惜此計畫的問題多多，可能較「明日大嶼」更難成真。
土地共享先導計畫是透過與私人發展商合作，申請所涉及的新增樓面面積，將由政府與申請者「共享」，當中高達六至七成須用作興建以資助出售房屋為主的公營房屋，而公營房屋的類別將因應資助房屋政策、土地位置和周邊配套等因素而決定；申請者需要興建惠及社區的基建，費用經政府從成本效益角度審核後，可扣減地價。
申請者亦必須在其建議中清楚說明如何透過提升基建、地積比率或改畫土地用途等方法，在其擁有的私人土地上於短中期帶來相當數量的房屋單位，如基建設施涉及私人土地，政府可考慮以公眾利益為依歸，按一貫安排收回相關土地以提供基建。
「先導計畫」先上馬
此外，申請者亦要依從所有適用的法定程序及土地行政機制，包括向城規會提出改變規畫用途或規畫申請，以及就修改地契向政府繳付屬項目內私營房屋和商業配套的十足市值地價。
林鄭會要求發展局為先導計畫設時限及可處理面積的上限，以便政府能在短中期處理最具效益的項目，目標是在參考土地供應專責小組的最終報告後，於明年推出先導計畫。施政報告中指出，私人發展商合共擁有不少於一千公頃的新界農地，可以透過土地共享先導計畫提早釋放，規模相等於「明日大嶼」的一千七百公頃地的四成。
由於涉及公私營的合作，項目的透明度成了核心問題，政府要確保不會出現「官商勾結」的指控。林鄭月娥強調，申請機制必須公平、公開和透明，讓所有合資格私人土地業權人都可參加，並以一套公開準則和程序處理各個申請及挑選合適的項目。計畫亦要在資訊發放上做到適時透明，釋除公眾疑慮。申請會呈交大部分成員屬非官方人士的土地及建設諮詢委員會考慮，並須獲行政長官會同行政會議批准。
計畫中最重要的為補地價機制，但施政報告中並未有提及詳細情況。消息人士指，地價會是新增樓面面積約三成，如果發展商願意提供基建，例如興建道路、供水、污水設施等可獲減免一定地價。現時有部分發展商手持的農地，已經通過城規會的改劃申請，相關農地可以再申請做先導計畫，而鑑於之前已經通過公眾申述階段，所以申請可以更快完成。按政府時間表，計晝最快明年上半年推出，估計首批項目最快二一年可批出。
地產商參與成疑
戴德梁行指出，若政府考慮利用新界尚未發展合共一千公頃的農地，其規模約等於三個啟德發展區總面積，若以三倍地積比率興建住宅，每個單位約五百呎，將可以興建六十四萬個單位，單計數字，理論能解決到中短期住屋問題。不過，最重要的一點是，究竟發展商是否肯參與？因為土地共享先導計畫對要求對地產商來絕對是「辣招」。
戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及亞太區估價及顧問服務部主管趙錦權認為，一切要視乎項目發展規模、最終的地積比率、交通道路及配套設施等因素，「發展商計到數就有誘因，計唔到數就咩都無用！」他指出，以往發展商就改畫新界土地與政府洽談補地價，往往傾幾年都未能成事，令發展商完全無辦法做規畫。
新鴻基地產（00016）執行董事郭基煇成為第一個表態的發展商，雖然他表示有興趣，但就要滿足一定的條件︰「若能幫助香港，又對集團有利，在雙贏局面下會作出考慮。」
政府消息人士指，若一幅新界農地獲城規會批准可建十萬平方米私宅，發展商參與先導計畫，並提出興建一百萬平方米的住宅樓面，「新增樓面面積」為九十萬平方米，當中六成至七成作資助出售房屋，餘下的才可興建私樓，雖然資助出售房屋樓面可豁免補地價，但私樓及商業樓面部分仍要付出十足的市值地價，不會享有任何優惠，並非每個發展商都覺得很吸引。此外，先導計畫是設有限額；但發展商並不清楚政府底線，每年批出多少個項目全由政府話事，令發展商難以掌握到詳盡的資訊。
開發農地慢幾拍
政府在開發農地上一直遲緩，基建不足成了主要的死因。過去五年，城規會審議二十多宗涉及改劃新界土地發展私人屋宇的申請，總面積約四十公頃，卻因基建配套不足、規畫考慮因素或地區人士反對，最後只有七宗獲批，涉及總面積僅餘下約十八公頃，估計只能提供約二千八百個私營住宅單位。
偏遠地區基建設施嚴重不足，若要發展商發展配套的話，可能要建設道路、排污系統、供水管等，雖然從地價中扣減，但政府何時才會向發展商找數？發展商若是先行墊支，整體開支將會非常巨大，增加資金週轉的難度，最大問題是拿出龐大資金後，卻要交出六至七成的樓面予政府，對發展商來說並不太划算。反觀本身基建設施配套較完善備的地區，如大埔及粉嶺等，發展的自由度較大，又不用與政府分享，發展商寧願自行補地價發展，最後令偏遠位置的農地繼續乏人問津。市場人士估計，元朗、新田、錦田一帶鄰近鐵路基建的農地參與潛力會較大。
戴德梁行指出，土地共享先導計畫雖然可以提升公營房屋的整體供應量，但實施時，政府需要擔當主導角色和提供一定的誘因給予發展商，例如增加地積比率或將興建公營房屋的成本扣減，政府亦需要提供交通道路及配套設施等，否則很難順利發展。戴德梁行建議，其實政府可參考八十代香港公私營合作房屋的概念，發展商須在其項目範圍內興建一定成數的可負擔房屋，類似香港首置概念，滿足中產和年青家庭置業需求。
事實上，林鄭這個公私營混合項目並非是新招，之前早已存在，只是最後政府突然轉，令公私營混合發展突然消失。南區深灣軒及長沙灣的碧海藍天原地皮，當年就是用作政府資助及私人住宅混合式發展計畫用途，前者於早年由新地投得，後者則由恒隆地產（00101）及現代建設發展，政府原計畫在當中隨機抽出百分之三十的實用樓面面積單位作資助房屋出售，其餘單位由發展商以私樓形式在市場出售。不過，到二○○二年時，政府突然公布停止推行混合式發展，並決定將兩個有關項目內擁有業權的單位轉為私人單位讓發展商在市場出售，政府再收取該三成單位的淨收益。政府早有「搬龍門」的前科，令人更擔心今次共享先導計畫會否再生事端。
馬灣案例值參考
另一個失敗案例出現在馬灣，政府興建赤角機場之時，新地提出協助政府安置受青嶼幹線工程影響的馬灣村民，以換取政府批准發展珀麗灣。最終新地與政府於一九九七年達成換地協議，以九萬五千平方米馬灣農地和屋地，換取十二萬六千平方米珀麗灣地段，總地價達六十一億六千萬元。政府要求新地負責興建鄉村式發展區和基礎設施，及發展馬灣公園，新地因而分別獲豁免十六億四千萬元及八億四千萬元地價，最終只需補地價三十七億一千萬元。
不過，馬灣公園的興建時間表卻不似預期，新地早於一九九四年提交馬灣公園的發展藍圖，後來因概念與迪士尼重疊，發展商於二○○三年更改圖則，原先預計馬灣公園第一期於○六年竣工，但後來再因「發展藍圖改變」，以及「相關道路計畫的修改」，再預計完工時期推遲，第一期的大自然公園於○七年開幕，其餘部份則要到○九年才啟用。至於馬灣公園第二期，由於政府未有設定時限，在新地獲政府批地後，拖足二十年後仍未開工，現時地皮仍荒廢。政府把關有問題，未來農地建樓，但配套就遲遲不上馬，最後受罪的仍是市民。
馬灣的問題更涉及交通服務，由新地旗下珀麗灣客運營運的渡輪服務，近年亦因為不斷削減班次而引起居民極度不滿。珀麗灣客運早前向運輸署提出，削減平日非繁忙時間來往珀麗灣及中環的六班渡輪班次，而另外兩條巴士線亦會削減班次及加價，其中加幅最高達分之二十五。若新界的農地未來交予發展商安排交通服務，政府一定要確保不再重蹈馬灣的覆轍。
「明日大嶼」回響大
中短期計畫挑戰多多，而長遠的房屋供應「明日大嶼」，面對的阻力將更大，令政府的房屋政策進退失據。上週三公布「明日大嶼」計畫後，香港大學民意研究計畫就施政報告進行民意調查，市民對施政報告的滿意率僅為百分之三十二；不滿意達百分之三十三。滿意率淨值為負百分之一，評分僅得五十點五分，只是僅僅合格。
土地公義聯合陣線、守護大嶼聯盟於週日（十四日）便發起「反對東大嶼填海人工島遊行」，由銅鑼灣東角道遊行至政府總部，要求特首林鄭月娥撤回方案，警方估計高峰期有近六千人參與遊行。
土地供應專責小組之前就「東大嶼都會」一千公頃填海計畫進行公眾諮詢，獲得正面反應。不過，現時政府大幅加碼，令諮詢頓時失效。土地供應專責小組主席黃遠輝亦坦言，小組是以東大嶼都會填海一千公頃諮詢公眾，所以不可以用一千公頃諮詢得來的民意，作為支持一千七百公頃的理據，若填海超過一千公頃，就需要再進行公眾諮詢，令計畫更添變數。
無論短中長期房屋供應，對香港來說仍是個未解的困局，就算近期樓價回調，但始終是易升難跌，因為供應不夠的同時，人口又在不停膨脹，樓價大幅回落的機會根本不存在增加。根據最新《人口分布推算二○一八至二六》資料顯示，到二六年，全港將有約七百八十三萬人，較一六年多出近四十九萬人，增幅達百分之六點七，但同一段時間之內，房屋供應反而愈來愈少。
住屋需求仍龐大
居屋定價實施新機制後，新一期居屋凱樂苑、啟朗苑及裕泰苑日前截止申請，三個新居屋項目合共四千四百三十一個單位，共收到多達二十六萬個申請，差不多五十九個申請爭一個單位，超額認購六十倍以上，很大機會打破復售居屋以來超額六十二倍的紀錄，正好說明香港現時住屋需求的狀況。
房委會早前更新未來五年公營房屋建屋量計畫，公營房屋的總數只有九萬八千個單位供應，當中二○二二至二三年度是建屋量最低的一年，建屋量僅有一萬四千八日個，較《長遠房屋策略》提出平均每年興建二萬八千個公營房屋單位目標少了近一半，所以即使政府肯減價，將居屋以市價五二折出售，但未來五年居屋供應不足二萬五千個，所以政府的長遠土地政策，始終是「遠水不能夠救近火」。
即使是私人住宅，供應亦異常緊張，根據每年一手私樓註冊量計算，過去二十年一手私樓宗數平均每年約一萬七千七百宗，過去五年平均亦只得一萬五千八百宗，除非未來供應大增，否則私人住宅供應亦同樣供不應求。之前政府將部份私人住宅用地改為公營房屋發展，今年政府可賣地皮已大幅減少。今年首三季財政年度，連同「一鐵一局」及私人重建/發展項目一併計算在內，合共可提供約九千八百四十伙私人住宅供應，僅及一八至一九年度私人房屋土地供應目標一萬八千伙的百分之五十五，極大機會不能達標，樓價又那有下跌的理由。