《資本壹週》733期 (2019年11月28日)
低價奪靚地 新地有眼光
．西九龍站上蓋地皮以每方呎樓面地價1.33萬元批出，新地發達了！
．中國可能想採取拖字訣，但美股卻反映市場認為特朗普可以連任。
．泛民今次在區選的勝利，不代表明年也可在立會選舉都取得勝利。
上期提到，投資者短期內要留意三件大事，包括高鐵西九龍站上蓋的商業地皮開標、中美貿易談判的進度，以及美國的《香港人權與民主法案》會否生效。本週三（27日），第一件大事已經揭盅。
地政總署宣布，西九龍高鐵站上蓋商業地皮，由新地（00016）以422.32億元奪得，雖然創出香港賣地史上最高紀錄，但以最多可興建樓面316.5萬方呎計算，每方呎樓面地價只是1.33萬元罷了。
事實上，該幅曾被市場預期成交價可逾千億元的「地王」，上週五（22日）截標，入標反應冷淡，只收到三份標書，當中包括獨資的新地和長實（01113），以及由恒地（00012）、九倉置業（01997）、信置（00083）、華置（00127）及利福（01212）合組的財團。
本欄上期指出，該地皮的中標價極具指標性，每方呎樓面地價如果高於2萬元，便屬好價；相反，如果低於1.5萬元，則反映發展商相當睇淡後市，而如今，更加低至1.33萬元，反映地產市道真箇慘淡。
中標有面又有錢
換個角度看，新地今次發達了。首先，取下這個大型項目後，集團的「地產王」地位更加鞏固，進一步拋離一直以來與之叮噹馬頭直至近年才逐漸落後的長實；第二，所有地標都給新地攞晒，且看香港站的IFC，以及九龍站的ICC，已經有如一道門口，今次位置更在高鐵站，即是內地旅客搭高鐵來港，第一個印象就是這個項目，難怪集團似乎放棄了另一重點發展區——啟德。
囊括了這個巨無霸，新地有面之餘，亦會有錢。事關1.33萬元的每方呎樓面地價，實在超級便宜，莫說恒地前年中標的中環美利道地王的5萬元，就連黃竹坑都不止這個價，幾乎便宜過所有近兩、三年賣出的政府地。相信集團會將項目如九龍站般發展，賣出部分，留低部分，獎金獎品兼得。
如此看來，其餘發展商便不及新地有眼光了。尤其是前年以402億元賣去75%中環中心業權的長實，如此有錢，卻如此手緊；以呎價計，中環中心都賣到3.3萬元，如今高鐵站上蓋樓面地價只1.33萬元，當是補倉都應該補。
美中港股市啟示
至於中美貿易談判，似乎中方在賭特朗普能否連任，因此可能採取拖字訣，拖到明年美國大選。不過，觀乎特朗普的民主黨對手，只得紐約前市長彭博比較強，但年紀比較大，已經77歲。
近日美股連環創出新高，反映市場認為特朗普能連任；反觀A股，滬綜指連3,000點都不到，最慘是在低位被全球買。而事實上，自從A股「入摩」，眼見源源吸引不少外資狂買，奈何買極都升不起，到底貨源從哪裏來？
港股亦好不到哪裏去，本週一（25日）隨着區議會選舉順利舉行，恒指高開278點，升幅更曾擴大到逾500點，不過一升上去，就有人沽落來，當日收市就站不住27,000點，之後兩日命運亦是一樣。惟其如此，港股亦很難大跌，因為股市、樓市兩瓣絕對不可以冧。
區選贏 立會未必
事實上，今個星期的市場熱話，始終離不開區議會選舉。坊間不少評論認為泛民取得壓倒性勝利，個人卻認為事實並不盡然（詳細分析另見今期《資本壹週》內的〈資本政經〉），而且，今次的勝利，並不代表明年立法會都取得勝利。
泛民在今次區議會選舉中取得勝利，奪得八成半席位，並不代表明年立法會選舉能夠再接再厲。事關兩個選舉的制度，存在着根本性的不同——區議會採取單議席單票制，立法會則採取比例代表制。
單議席單票制即是在十八區區議會內，再分很多細區，每個細區只選出一個區議員，得票高者勝出，十分簡單；換句話說，假設只得兩個人競選，得票率是50.5%對49.5%，雖然相差十分輕微，但也是前者當選，後者落敗。正因如此，便出現了今次建制派得到四成選票，卻只奪得一成三席位的局面。
然而，比例代表制則完全是另一回事，立法會地區直選只得5個選區，即是香港島、九龍東、九龍西、新界東、新界西，每個選區的候選人以名單方式出選，每取得一定得票率，便取得一個席位；換句話說，除非泛民取得100%得票率，否則以目前其跟建制的六比四票數，所得議席不會遠遠拋離建制派。
況且，立法會選舉分為地區直選及功能組別，每邊35個議席。就算泛民在地區直選取得六成議席，即21個，建制仍能在功能組別扳回一城。
區選過後，市面暫時相對平靜，不過，週三又有消息傳來，示威人士再度醞釀「三罷」。其實，以激進手法去爭取民主，共產黨必定不會讓步，尤其是香港現時擺明在為美國「助攻」。
早前聽過一個高人建議一招，就是容許《國安法》在港立法，如此這般，北京才有可能鬆手，讓香港一人一票選特首。若真如是，香港就大安大吉了。然而，這個方案，泛民會接受嗎？
南華證券錢莊
要數今個星期的港股盛事，應非阿里巴巴（09988）在港第二上市莫屬。首兩日表現超理想，週三高見193.2元，較上市價高出17.2元或近一成。在計上其所有發行股本後，市值高達41,319億元，取代騰訊（00700）成為股王，後者市值只是32,000億元。
再數落去，以市值計，中國第三大互聯網上市公司，就是今年以來升了差不多一倍半的美團點評（03690）。此股去年9月20日登場，招股價69元，之後雖然一度潛水，但如今已成為紅底股，週三收報104.2元。
美團早前公布截至今年9月底止第3季業績，期內純利13.35億元（人民幣．下同），較市場預期蝕逾5億元為佳；收益增長44.1%至274.94億元，超過市場預期的260億元。再細看其三大業務分類，餐飲外賣收入155.77億元，按年升39.42%；到店、酒店及旅遊業收入61.81億元，升39.35%；新業務及其他達57.36億元，升65.39%，總計毛利95.92億元，升109.84%，當中毛利率提升10.9個百分點。
美團的優勢在於包羅內地人民生活所需，飲食至娛樂、旅遊都包括其中，過往以銀彈搶市場無疑吃了點虧，但第3季已是連續第2個季度獲得利潤，反映集團已進入收成期，看來此股股價高處未算高。
反觀曾幾何時是中資科技股龍頭的聯想集團（00992），近日就不停有人沽，可能正是套現換入阿里與美團。事實上，雖然集團可在美國賣5G手機，但聽聞美國5G發展頗落後，其5G手機銷情難寄厚望，但此情況卻沒反映到蘋果身上，皆因蘋果還有其他業務具增長。
每週一股——蒙牛乳業（02319）
蒙牛乳業（02319）過去六個月進行了多宗收購或出售交易，最新以6億澳元全購澳洲乳品及飲料公司Lion Dairy & Drinks，為集團繼收購澳洲奶粉公司貝拉米（Bellamy’s）後今年內第二次收購，可見集團在收成期不會停止收購，同時亦證明公司管理層致力提升公司投資資本回報率。
蒙牛出售了君樂寶51%後，分別公布計畫收購澳洲奶粉品牌Bellamy's以及澳洲乳品公司Lion D&D。收購Bellamy's有助蒙牛於中高端策略的長線發展，而Lion D&D利潤率則有望提升EBITDA至10%以上（2018年6.6%）。
蒙牛股價在30元水平整固已有一段時間，近日蠢蠢欲動，料隨時發力再上，突破之前高位34.6元，挑戰36元水平。
一週重點新聞
．國家財政部公布，週三（27日）在港招標增發50億元（人民幣．下同）國債，2年期及5年期規模分別為35億元及15億元。
．新加坡第3季國內生產總值（GDP）以年率計按季增長2.1%，較原先公布的0.6%為佳；按年計則增長0.5%，亦較之前公布的0.1%及市場預期的0.4%優勝。
．香港證監會發出新指引打擊市場及企業失當行為，提醒上市公司須確保其公告，並無就其有待進行的企業交易的對手方，載有虛假或具誤導資料。證監會又提醒上市公司不應採用私人基金結構、委託帳戶或類似安排來規避或觸犯規例。
．上週四（21日）多隻二、三線股被洗倉，雅控控股（03313）被國際指數公司MSCI明晟叫停納入旗下指數；卡森國際（00496）則遭沽空機構Blue Orca Capital發表狙擊報告，兩股單日急挫逾九成。
．莎莎國際（00178）截至今年9月底止中期業績轉盈為虧，虧損3,653萬元，去年同期錄得2.03億元盈利；期內營業額34.94億元，按年跌15.7%。
．中國燃氣（00384）公布截至今年9月底止中期業績，純利按年增長16.18%至49.09億元，中期息每股10仙，按年增25%。
．相信是今年上市集資額最多的阿里巴巴（09988）週二（26日）掛牌，收報187.6元，較招股價176元高6.59%。以每手100股計，不計手續費每手帳面賺1,160元。
．西九龍高鐵站商地開標，結果由新鴻基地產（00016）獨資以逾422億元投得，每方呎樓面地價13,345元，雖然比市場期的標價低得多，但已成為全港最貴地王。
．恒指公司在阿里巴巴（09988）上市次日（27日）公布，因其符合恒生綜指數的快速納入規則，將快速納入恒生互聯網科技業指數、「恒生綜合指數」中的大型股指數和大中型股指數，於12月6日收市後變動，12月9日正式生效。
．美國聯儲局將於28日公布褐皮書，披露未來息率政策走向；澳洲央行則於12月3日公布利率決議。
文章來源：Capital Weekly 資本壹週
吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯
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