回看過去五年住宅市場，不難看見自2021年後呈現下跌二年，才出現2024年交易回升局面。步入今年，首五個多月至6月5日(下同)，整體住宅交易額跟去年持平。不過無論一手或二手市場平均樓價都是一路走下，尤其是一手均價驚見今年內大幅走低的情形。

整體成交可望維持5萬宗上

以下所有數據來自政府註冊登記記錄。先看自2021年起，整體私人住宅交易量是74,297(2021年)，45,O50(2022年)，43,0O2(2023年)，53,099(2024年)及2025年首五個多月的25,465宗。明顯地高企的2021年成交量是回補2021年前數年的剛需力!當2021年前的剛性需求被大量吸收後，基本上2022年和2023年都是徘徊於44,000年成交量，未現大幅度突破格局。

2024年人才計畫再締新局

2024年起，特區政府致力落實推出多項吸引人才赴港計畫，使到不少各類人才及大學學生落地，刺激起租賃市埸大大興旺。一些赴港人才和學生家長選擇買入住宅自住+投資，整體住宅市場氣氛明顯好轉。發展商看準商機，著力推售手中新盤單位，換來「丁財兩旺」局面。一手市場錄得火紅的2024年，沖上16,912宗，挑戰2021年的17,650宗，一手市樓出現「小陽春」局面。2024年的剛需購買力傾斜向一手市場，二手市場只錄得36,187宗，大約只按年微揚8%，大幅低於同年一手樓成交量的六成升幅。一手市場被追捧，主因是「以普通話拼音登記購房人士」鍾愛新盤單位，尤其是最新發展區內。她們剛剛臨港，不太理解本地樓市情況，寧願選擇購買新盤單位，手續比較簡易，又不需議價，又有發展商協助按揭和裝修事宜，免卻不少麻煩。

一手樓成交比例有增無減

如果細看最近五年一手及二手樓佔比情況，一手市場佔比份額持續上升!由2021年起，過去四個整年，一手市場比例由23%(2021及2022年)，一直上升至2023年的25%及2024年的31.8%。2025年首五個多月一手比例達到29.5%，明顯地中期間一手市場站住三成是不難的。

一手樓均價今年大幅倒塌

2021年起，一手樓宇均價呈現持續跌勢！由2021年的大約HK$13百萬，一直向下歷經2022年的HK$10.64百萬，2023年的HK$11.87百萬及2024年的HK$11.42百萬。步入2025年，依託特區政府大削四百萬下的印花稅的政策鼓動，2025年首五個月均價只是HK$8.70百萬。預料下半年，不少啟德和黃竹坑新盤單位大舉傾售，一手樓平均價價肯定持續向上，也是考驗市場對高額樓價的剛性需求強度。發展商開售這些高額新盤單位時，均用首張價單表均價低於同區新樓的速銷策略，再推優質單位提高均價方法，採用「薄利多銷」的攻畧。六月份出現發展商排隊出售新盤單位，不少是啟德和黃竹坑新區全新盤，後來推盤的發展商自然再以較低均價求售，形成爭相減價求脫的惡性循環。

二手市場才是主導角色

二手市場同樣出現樓價下降「喋喋不休」的連環局面!自2021年起，二手市場均價是HK$8.88百萬(2021)，$8.58百萬(2022)，$8.11百萬(2023)，$7.22百萬(2024)及$6.52百萬(2025年首5個多月)。二手市場較一手市場體量較大，佔領70至75%，且不易受到個別高額新盤單位拉動，二手市場比較真正反映整體住宅市場走向。除了受惠大削減印花稅的加持因素，一手樓價跌勢正是在在受制於二手市場的有序下跌的大氣候左右。一手樓盤單位定價時，發展商一定參照同區二手新樓成交均價。如果想盡快求現的發展商，只好採用首張價單均價低於最近同區一手價水準的速銷手段，形成「一浪低一浪」的市情!

無論體量，金額及參興階層人士，二手住宅市場仍是整體市場的房角石。基於不同原因，二手市場價格仍在調整中，縱然調整幅度似在收窄中。一手樓盤單位定價先看同區二手市場最近成交均價，今天發展商會再取折扣後定下首張價單均價，明顯地整體市場主導者仍是二手市埸，未來樓價何日才可轉穩向上要看二手市場方向。無疑的是持續減低拆息吸納投資和自住人士重返市場，是後市重要風向標！

撰文：張宏業

中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事