吳旨賢：經濟衰退之下房地產私募債或成為資本的避風港

2023年，柏衞資本作為專業的房地產私人信貸投資管理公司，在逆市中始終專注於房地產私募債，為投資者帶來穩健回報。回顧2022年全球各類資產收益，是繼2008年全球經濟危機後跌幅最大的一年，受到全球主要經濟體高通脹引發的貨幣緊縮政策及悲觀經濟預期的影響，美國、歐洲、日本、韓國等主要經濟體及香港地區的股指均出現了大幅下跌，而中國市場也由於強預期弱現實使得整個A股指數增長乏力。然而房地產作為一種長期的投資工具，擁有較強的實際使用價值和生產價值，能夠更好地抵禦市場風險。其中作為以房地產為主要抵押資產的房地產私募債，因與傳統金融市場（如股票和債券市場）的相關性較低，投資者可以通過配置相關資產從而分散投資風險，還能夠提供相對股票和債券投資更高的利息收益。

股債市場不景氣 突顯房地產投資穩健性

2022年成為了近四十年來利率攀升最快的一年。根據國際清算銀行的統計，其納入統計範圍的38個央行共計加息210次，其中，美聯儲於2022年3月啟動，歐洲央行於2022年7月啟動。由於債市受宏觀利率的影響較大，從圖一可以看出，美國十年期國債收益率從年初的1.52%上升到3.87%，德國十年期公債收益率從年初的-0.12%最高上升到2.56%，英國十年期國債收益率從年初的1.09%最高上升到3.70%。這幾個經濟體的十年國債債收益率上行超過200個BP，以債券價格計算，債券價格下跌幅度達10%到20%，而債券投資通常都帶有槓桿，資本的下跌會更大。

相較於股市債市的動蕩，房地產市場表現出顯著的穩定性。在美聯儲於2022年3月開始加息後，2022年美國、歐盟的住宅價格較年初上升了約3. 8%和3.5%，澳洲和中國住宅價格分部下降10. 2%和5.4%。總的來說，房地產市場在經濟逆週期中表現出了相對的穩定性，這也為投資者提供了一個相對安全的選擇。

房地產私募債發揮其投資優勢 躲避股市動蕩

而依托房地產市場的房地產私募債在此利好環境下，更能最大化發揮以下優勢：

穩定的現金流：房地產私募債通常會將由房地產租賃產生的現金流作為還款來源。租賃產生的租金通常較為穩定，能夠提供持續的現金流支持，從而為投資人提供了可靠的投資回報。
投資風險可控：房地產私募債以房地產項目作為抵押物，為投資者提供一定程度的保障。在經濟下行期間，房地產市場可能會受到一定程度的衝擊，但相較於其他資產類別，如股票和其他債券，房地產抵押物的價值波動相對較小。即使在債務違約的情況下，投資者也可以通過出售抵押物來收回部分甚至全部投資。
資產多樣化：房地產私募債可以為投資者提供多樣化的投資機會，涵蓋住宅、商業、工業等各個領域。這意味著即使在經濟下行期間，投資者仍然可以通過投資不同類型的房地產項目來分散風險，從而降低整體投資組合的波動性。
靈活的交易架構：房地產私募債通常具有靈活的交易結構，可以根據投資人和融資人的風險偏好和需求進行定製化的交易。例如，可以根據項目的特點、借款人的信用狀況、市場條件等進行靈活的利率、期限、還款方式等方面的安排，從而滿足不同投資人和融資人的需求。

總體而言，在經濟下行之下，房地產私募債具備一定的避風港屬性，為投資者提供了穩定的現金流、抵押物擔保以及資產多樣化等優勢。而柏衞資本作為房地產私募領域中的專業一員，自成立以來，一直專注於尋找房地產投資或特殊情況投資機遇，近年投資的一個何文田住宅項目，獲得不俗的回報，側面認可房地產私募債的抵禦環球經濟風險能力。

然而，投資者在投資房地產私募債時，也需要充分瞭解並權衡其潛在的流動性風險、信用風險和市場風險。在投資房地產私募債之前，投資者最好與專業的投資顧問進行充分的溝通，以確保自己對該投資工具有充分的瞭解。同時，投資者還應根據自身的風險承受能力和投資目標，合理分配資產，確保投資組合的穩健性和收益性。只有在充分瞭解並權衡風險與收益之後，房地產私募債才能真正成為資本的避風港。