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老闆看樓市:政府出招 最佳時機


‧最龐大的供應,其實來自二手。
‧地產商大把項目排隊補地價。
‧公屋轉居屋,年供2萬個單位。

早於上月中,本欄便已指出,樓市出現「見頂」訊號——新盤銷情開始放緩,啟德天寰第三輪推售206伙,只能賣出四成。往後的新盤,亦不復此前勇,場面更是愈發冷清——資深投資者盧華旗下維達創建發展的長沙灣AVA 61,推售85伙,首日只賣出了29伙;及至近日,九龍建業(00034)的西營盤63 Pokfulam,首批推售50伙,首日更僅賣了13伙而已。始終,即使單位面積只屬小型,但整體銀碼已上升到一個不是普羅大眾可以負擔的水平。

然而,樓價縱見頂,惟難以下跌,皆因需求仍然大,拉動樓價之餘,地價亦高企,由成本推動樓價。因此,現時乃政府最佳機會,真正解決市民住屋問題。

第一招,就是逐步撤銷「辣招」。截至2016年9月,全港共有155.8萬個私人住宅單位,佔去住宅總數275.2萬個的56.6%,反映最龐大的供應,其實來自二手市場,但現時在「辣招」下,二手交投卻大幅萎縮,水盡鵝飛,只要為辣招鬆綁,便可為二手減壓。當然,如果希望繼續壓抑非本地居民買香港樓,則保留買家印花稅(BSD)亦無妨。

一石三鳥
第二招,則是加速發展商將農地轉用途的步伐。淨計四大地產商,便有逾1億方呎農地在手,以地積比率為3倍計,已經可建多達3億方呎樓面,每個單位面積400方呎的話,就可興建75萬個住宅。

事實上,只要政府願意「鬆手」少許,地產商手頭上大把項目排隊補地價。且看新地(00016)屯門兆康第54區的商住項目,剛完成補地價65.3億元,已成為過去6年以來撇除港鐵項目外的最大宗補地價個案,以可興建168.2萬方呎住宅、117.2萬方呎商用樓面計算,每方呎樓面補地價僅2,288元罷了。

至於第三招,便是將原定興建的公屋單位,改為興建居屋。根據《長遠房屋策略》,未來10年每年須興建20萬個公屋,即是每年2萬個。

總括而言,若然港府1年向四大發展商每間批出1萬個單位補地價,就有4萬個單位,以及公屋轉居屋的2萬個,加上本身年均約有2萬個一手供應,共有多達8萬個住宅,將此政策延續兩年,便有16萬個單位傾倒入市!

期間,政府除了津貼市民首置買樓,還可鼓勵公屋住戶買樓,更可買到時間增加長遠土地供應,可謂一石三鳥。而剩下來的問題是,資金勢必流入商業物業,打擊營商環境,因此,除了住宅,政府亦須正視商業物業短缺的情況。

 

吳鴻生:
南華集團主席
《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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