去年11月以來，港股各行各業都在修復過低的估值，好的市場情緒給新股帶來投資機遇。其中，嘉利國際（01050.HK）3月初宣布分拆地產業務嘉創地產（新上市編號：02421.HK）主板上市值得留意。一方面，嘉創地產是以介紹方式上市，不涉及集資，可以釋除上市套現的疑慮。另一方面，嘉利國際核心業務為工業業務，由於工業股與地產股的估值方式不同，集團目前市盈率除淨後僅約3至4倍，遠低於行業平均的10倍，現時集團的估值並未能反映業務，分拆地產業務後，估值可望提升。
嘉創地產財務狀況優越
流動性問題是過去多年來制約房企發展的一大關鍵，對比多家大型房企，嘉創地產財務更健康，未來發展更具彈性。嘉創地產本身為一家精品住宅物業發展商，主力在東莞、惠州及佛山銷售住宅物業，目前公司在手有七個物業發展項目；土地儲備近26萬平方米。而其財務狀況及流通性遠優於傳統房地產商，滿足三條紅線指標。於2022年9月30日，嘉創地産的剔除合約負債後的資產負債比率為45.6%，低於70.0%的上限比率；非受限制現金短債比率為2.7，高於1.0的最低要求；並持有淨現金（2021及2022財年亦錄得淨現金）。加上在售項目將繼續有資金回籠，銀行貸款額充裕，整體資金實力雄厚。
地產業務盈利能力出眾
據招股書顯示，截至2020、2021及2022年3月底止三個年度，嘉創地產純利分別約1.3億、1.6億和2.4億元，毛利率分別爲72.4%、72.7%及75.7%，遠高於同業水平。究其原因主要由於期間絕大部分交付的總樓面面積為土地收購成本相對較低的城市更新項目，由於土地成本低， 溢利率相對較高，毛利率普遍高於其他行業參與者，並帶來可持續的可觀盈利。
市盈率低於行業平均水平
今次分拆上市，相信是嘉利國際管理層考慮到在資本市場工業及房地產行業有各自的估值邏輯。現時工業股的平均市盈率約9至10倍，嘉利國際在除淨後僅約3至4倍，分拆上市的舉措除了能提升集團的關注度，市場亦因而對集團重新評估價值，有望推動股價漸見貼近行業平均市盈率。分拆後兩間公司的業務特色、資源運用及發展策略將更透明，有助市場更清晰了解兩個業務的發展潛力，給予更合理的市場估值。
另可留意的是，嘉利國際具備優良派息政策，相信嘉創地產亦有機會延續這個派息作風，成為另一隻優質收息股，因此，嘉創地產的投資價值也不容忽視。
撰文 :李慧芬
Vantage客席分析師
（本人並沒持有以上股票）
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