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陳家樂:領展(0823)順風再啟航,挑戰高位


隨香港疫苗注射率提高,社會經濟運作逐漸恢復,領展(823.HK)旗下為數龐大的零售商鋪、停車場,有機會再受到投資者青睞。

領展2020/2021年度業績將於6月17日揭曉,由於從去年4月初至今年3月底的會計年度,正值疫情高峰期,相信業績不會有太令人驚豔的數字,甚至可能因為資產估值下降,出現年度虧損和短期股價壓力,好在有去年公布的中期報告打底,加上基金堅實的資產體質,優良的派息傳統,市場信心有機會再次提高。

根據截至去年9月底的中期報告,領展投資的物業組合,估值為1951億元,按年下跌253億元,同這方面有關的所謂的「盈虧」,其實只是會計帳面反映的資產組合估值變化,同基金的經營現金流,和每單位基金的「可分派收入」,並無絕對關係。有別於一般公司業績,股票型基金更重視「可分派總額」,領展的優勢在於可分派總額持續穩定,即使在去年的極端環境下,每基金單位(股)仍能夠派發1.4162元,按年增長0.1%。

領展增加這「0.1%」派發,背後應有政策性考慮。基金的中期可分派總額29.21億元,其中包含一筆反映經營者派息取向的1.44億元「酌情分派」,再加上去年一路實施的大量回購,導致基金(股)總數降低,得以力保自上市以來,每年單位派「息」只增不減的優異成績。股息率亦維持住4%左右的水準。

領展業績受大環境影響至大。今年第1季,香港零售總額按年增加7.2%。1至4月零售總額按年增長幅度,擴大至8.5%,市道雖仍處於低潮,但已漸離谷底。同樣影響重大的疫情,市民注射一針疫苗的比例,已提高至22.9%,比例甚至高 過即將舉辦奧運的日本,零確診日數增加,限聚令有機會放寬,再加上政府電子消費券計劃,有利於領展的因素持續增加,有條件支持末期息不低於去年1.4572元的水平。

根據領展制訂的「2025願景」,「決心成為區內首屈一指的房地產企業」。自2015年首次收購北京物業,領展旗下資產,已擴大到北上廣深,以至英國、澳洲等9個項目,並有意擴大至日本、新加坡。領展本身其實是一個極具「草根性」的香港企業──屋邨出身,以經營出租商場、街市、車位聞名。香港零售市場畢竟受腹地和人口限制,領展未來能否在其他地區一展所長,對基金未來的增長性和「可分派總額」影響甚大。

領展至今在內地的幾處收購,亦頗有「領展」特色,首先不是商業核心地帶價位高昂的黃金地段,而是有潛質的物業。以近期收購的廣州天河區太陽新地購物中心為例,2012年竣工不算很新,樓高八層連四層地庫,設有900個車位,有兩個鄰近地鐵的車站,預計在明、後年啟用,感覺就有早年香港的「屋邨商場」味道。

領展選在對手虧損時買入,可以獲得對價優勢。領展集資息口低,資金成本輕,又擅長街坊生意,商場翻新,車位出租,這類型的投資如果轉型成功,就可以在內地城市不斷複制,值得關注。

領展上週(6月4日)收市價74.1元,從今年2月以來,前後三次面對76元壓力位時,都未能成功穿越維持,好在底部越墊越高,反映趨勢走強,有機會利用年報公布的機會,挑戰今年新高。

(筆者是證監會持牌人士及未持有上述證券)

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