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聶振邦: 首創置業(2868)三重估值確認現進場吸引


今日分析股份是首創置業 (2868),於去年8月27日收市後發佈的2020年中期報告顯示,截至去年6月底股東應佔溢利約4.86億元 (人民幣‧同下),較2019年同期溢利約11.87億元,倒退59.05%,為最近五年 (2016至2020年) 首兩季溢利表現最差;而實際溢利金額則是期內最低,反映自2019年底開始出現的新冠肺炎疫情,對集團已見帶來很大程度負面影響。集團經營以下四個業務分部:

1) 房地產開發銷售及相關業務:分佈在北京、上海、天津、成渝地區及其他地區;
2) 奧特萊斯業務:負責各地進行奧特萊斯綜合體開發及運營業務;
3) 投資性房地產:負責各地進行非首創奧特萊斯投資性房地產開發及運營業務;及
4) 土地一級開發分部 (包括棚戶區改造):負責在京津冀地區開展土地一級開發及棚戶區改造業務。

市賬率分析合理值

截至去年6月底資產淨值約166.88億元,而截至今年2月底已發行股數約43.63億股 (內資股 + H股),計出每股淨值折合為4.5737港元,相對今年3月8日收報1.280元,市賬率為0.28倍,低於1.00倍反映就基本面而言現價偏低。而參考於2016至2019年之每年最低市賬率為0.41至0.49倍,平均值為0.44倍,高於現時的0.28倍,同樣反映現價偏低。平均值相對每股淨值為4.5737元,得出每股合理值為2.020元,較1.280元之潛在升幅為57.81%。而截至去年6月底之倒數12個月的股東應佔溢利約14.21億元,相對現時已發行股數,每股盈利折合為0.3896港元。

市盈率分析合理值

對比1.280元之市盈率為3.29倍,參考上述四個財年之每年最低市盈率為3.40至4.82,平均值為4.09倍,相對上述每股盈利,計出每股合理值為1.590元,較1.280元之潛在升幅為24.22%。另可留意集團於2014至2019年每股股息介乎0.1067至0.1700元 (人民幣‧同下),平均值為0.1411元,2019年為0.1700元,期內最高。而上述截至去年6月底之倒數12個月的每股盈利折合為0.3896港元,對照股息支付率平均值為39.92%,預期2020年每股股息折合為0.1555港元,相對現價1.280元,計出股息率為12.15%。

股息率分析合理值

參考上述四個財年之每年最高股息率平均值為9.09%,相對上述每股股息,計出每股合理值為1.710元,較1.280元之潛在升幅為33.59%。綜合上述三種分析,每股合理值為1.590至2.020元,平均值為1.770元,筆者認為集團的每股合理值不少於此值,表示現價有上升空間,較現價產生潛在升幅超過38%,連同股息率超過12厘,預期一年回報率超過50%。去年1月20日高見2.560元 (為2020年最高價),之後不斷反覆向下,較去年12月15日至今五度最低收報1.280元 (最近一次見於今年3月8日),近十一個月累跌五成。

現價1.280元,正是今年暫時最低收市價,加上處於2011年11月以來的低水平,距今歷時接近九年半,反映現價進場風險不大。參考策略為進取者可於現價或以下買入股份;謹慎者可於1.150元或以下買入;保守者則可於1.020元或以下買入。此股顯然屬中長線投資性質,持貨不少於一年可看目標價為1.800至2.000元;而止蝕位為買入價下跌30%可考慮離場。另須留意鑑於近期恆指表現波動,遇上股價下挫時,投資者應嚴守止蝕為佳。

筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況,其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票;其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外,筆者現時也並未持有上述股份。

以上純屬個人研究分享,並不代表任何第三方機構立場,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。

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