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名家觀點
博客・吳老闆週記・資本政經

發展商二按之二三事


近月一手樓盤交投理想,根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示,五月份一手住宅註冊宗數為1,560宗,按月上升接近五成。踏入六月份,多個新盤接踵而來,發展商在推售新盤時,多以「高成數按揭」及「低息按揭」等賣點作招徠,吸引準買家入市。當中高成數按揭計劃針對首期不足的上車人士,部份會以「一按加二按」的形式承辦按揭。

「一按加二按」泛指發展商與指定銀行以及金融機構合作,分別向準買家借出一按及二按貸款,從而讓準買家增加按揭成數,減少首期開支。

壓力測試方面,準買家須先通過一按銀行的審批,方可向由發展商安排的指定金融機構申辦二按。一按銀行在計算壓力測試時,將一按貸款以一按銀行的封頂按息(2.5厘)加3厘計算,連同二按貸款以二按金融機構分段利率中較高之按息加3厘計算。因此入息門檻大為提高,事前應該先計算好自身供款能力。

而供款方面,供款人會各自向一按銀行及二按金融機構還款。一按貸款以一按銀行提供的優惠按息計算,二按貸款則根據二按金融機構提供的按息計算。買家在銀行一按較低息率的供款基礎上,另加財務公司借入二按,節省其利息開支之餘,又可承造高成數按揭。

不過,二按設有分段利率,一般是先低後高,即首兩至三年以貼近銀行利率的「P減」計劃供款,當「蜜月期」過後,利率則增加至「P」或「P加」水平。因此不少買家於「蜜月期」完結前選擇將整筆貸款轉按至傳統銀行,享受較低的按揭息率,屆時銀行亦會重新進行入息審查。要注意的是,如買家打算以「林鄭PLAN」承造高成數按揭,除了要申請按揭保險外,銀行重新計算物業估值時,樓價亦不可多於1,000萬元或以上,否則銀行最多只可批出五成按揭,買家或要預備更多資金抬錢轉按。

選用「一按加二按」的考慮因素眾多,最大的好處是可享有「即供」的折扣優惠之餘亦可承造高成數按揭。不過,準買家宜衡量當中風險,如有需要亦可尋找專業按揭轉介公司作咨詢,以了解更多詳情。

撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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