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物業產權知多啲(下)


上回提及物業擁有方式一般分為「全權擁有」及「共同擁有」,而「共同擁有」亦再細分為「分權擁有」及「聯權擁有」。簡單來說,「分權擁有」即把物業分成若干業權份額,比例沒有規限,各持有人不可繼承他方業權,但可出售屬於自己部份的業權。而今回將講解「聯權擁有」的定義及按揭上的細節。

「聯權共有」是指各擁有人均可享有同等佔比的物業權益,作出任何決策,即出售、轉讓或出租物業,事前必須通過所有業權擁有者的同意方可作實。而當其中一位擁有人去世,其他擁有人將可自動繼承其物業的權益,因此「聯權共有」被俗稱為「長命契」。

以「分權擁有」或「聯權擁有」等聯名方式買樓,由於各擁有人均擁有業權,已失去首次置業的身份,如任何一方打算再次置業,須繳付15%從價印花稅。在承造按揭方面,銀行會以所有擁有人的收入計算供款與入息比率以及壓力測試,如各擁有人均有工作,總收入相應增加,可更容易通過入息審查。但要注意,不論「分權擁有」或「聯權擁有」,若其中一方有就其他按揭物業作出借貸或擔保時,可承造的按揭成數上限須下降一成。銀行計算供款入息比率以及壓力測試時,入息比率上限亦要下降一成。

此外,以聯名方式置業,宜事前仔細查閱各方的信貸報告。筆者曾遇到一對情侶客人以聯名方式置業並已付訂金,二人的入息總和本應能通過供款入息比率以及壓力測試,但最後卻遭銀行拒批按揭。經查證後,發現其中一方的個人資料被人盜用作其他借貸用途,影響其信貸評級。建議打算聯名買樓前,應與各方確認是否有貸款或債務在身,如有需要更可先查閱信貸報告,確保自身的信貸紀錄良好。

「全權擁有」享有自主權及可善用珍貴的首置名額;「共同擁有」則可為各方業權帶來保障,即使各方日後出現問題,亦不擔心其中一方擅自將業權作出任何變動。筆者建議,在作出任何決定前,應慎重了解當中的權益及條款,如有需要可向相關專業人士查詢。

撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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