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名家觀點
博客・吳老闆週記・資本政經

物業產權知多啲(上)


知名堪輿學家數年前與員工聯名買樓,助員工完置業夢,並於近期沽貨獲利,皆大歡喜。

香港樓價冠絕全球,如沒有好老闆或父幹加持,單靠一己之力置業實不容易。正所謂「一人計短,二人計長」,不少夫妻、情侶、兄弟甚至朋友欲以聯名方式置業,除可加快上車步伐,更可保障各方擁有某份額的業權比例。

無論以個人名義或聯名方式置業,應事先了解物業產權的類別,而香港物業擁有方式一般分為「全權擁有」及「共同擁有」。

「全權擁有」顧名思義是指物業只有一位業主,該業主擁有整個物業的全部業權,並可隨自己意向出售或轉讓物業。

「共同擁有」則指超過一人為一物業的共同擁有人。上述例子中,堪輿學家與員工聯名買樓,各佔一半業權,產權類別便屬「共同擁有」。

由於第二標準即較低的印花稅稅率只適用於首次置業人士,非首置人士再次置業時,須繳付15%從價印花稅,因此不少夫婦妻傾向選擇其中一方全權擁有物業,並保留另一方的首置名額。反之,亦有人傾向共同擁有物業的業權,以獲得更佳的法律保障。

事實上,「共同擁有」亦可再細分為「分權擁有」及「聯權擁有」。

「分權擁有」是指各擁有人協議並定立各自的業權比例,業權比例可平均或不平均分配,如5:5、3:7甚至1:9不等。各持有人不可干涉或自動繼承他方的業權,但可隨意出售屬於自己部份的業權。假設當初A與B以「分權擁有」方式購入一物業,業權比例定為3:7,如現時樓價估值為1,000萬元,A欲將持有的3成業權出售給B,而B沒有其他物業在身,B只需以A所佔的業權比率(1,000萬元x30%=300萬元)計算印花稅,因此B須支付300萬元x1.5%=4.5萬元的印花稅。如該物業仍有貸款在身,B需要向銀行重新申請按揭,以及重新計算供款與入息比率以及壓力測試。

下一節將繼續講解「聯權擁有」的定義及按揭上的細節。

撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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