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思考對談:劏房租務管制 好心做壞事?


本港房屋問題一直備受關注,不少市民愈住愈細,蝸居在劏房。政府早前委任劏房租務管制研究工作小組早前發表報告書,提出小設立劏房租約「2+2」標準租約年期,即首兩年業主不能加租,已住兩年的租客可優先續租;及設立加租幅度以15%封頂。紀惠集團行政總裁湯文亮日前與107動力召集人何民傑在電台節目中均質疑小組成員不太熟悉租務市場,擔心劏房實施租管會變成好心做壞事。

湯:紀惠集團行政總裁湯文亮

何:107動力召集人何民傑

 

何:先談談劏房問題。劏房租務管制研究工作小組最近提前發表了一個報告書。我覺得劏房這兩個字已可值得斟酌,劏房應怎樣去定義呢?

 

湯:我以都住過,我在澳門長大,之後前往香港讀書住的都是板間房,房東將三個房間分租,幫補收入。其實劏房過去都幫了不少人,若不是有劏房,相信不少人要露宿街頭。

 

何:界定劏房都困難,若說是面積細,不少酒店房間都好細小。部分酒店甚至在疫情下將房間變成月租,部分租金還低過劏房。

 

湯:住劏房的人確是肉隨砧板上,業主要收多少便要交多少小,這個小組突然出個報告,但兩年容許加租15%明顯是太高。

 

何:報告提出租約要簽兩年死約,兩年後加租不能多於15%,這是坊間最熱門的討論。

 

湯:我覺得小組對租務市場不太熟識。因為好小租務個案兩年之後可以加租15%,10%亦都很少,因為利息低,租金難以大升。現在給人錯覺,政府容許加租15%,業主自然會加到最盡。我聽到不少業界人士說要多謝政府,因為這個報告真是不做好過做。

 

何:以前有租管的年代,我曾閱讀張五常教授的文章,他寫了三十年文字才能廢除租管,每一任港督來港便表達這看法,講了近三十年才可取消租管。為何今日要走回頭路。劏房實施租管,是否好心做壞事呢? 日後租務設限制,業主不會將劏房租予經濟條件較差的人士,例如退休人士、新移民、單親媽媽等等。有好多外國自由經濟的研究,在美國不同州份有類似的租務管制,愈嚴格的地方,表面條件較差的人愈難進入租務市場,部分人更要搬往其他州分居住。

 

條件差市民難進入租務市場

湯:好像由美國紐約搬到新澤西。

 

何:低下階層愈難在大城市租到住房,愈難向上流動,因為去大城市工作的交通等成本非常之高。

 

湯:其實政府要解決問題,最重要是增加房屋供應。當年我們做收租,也有實施租務管制,但只針對豪宅,洋人租住你單位,不願搬走也沒有辦法。業主最多只是仲裁,判租金值多少錢,在30年前租務最暢旺的時候,加租上限亦只是15%。當時息口超過10%。

 

何:不能否定,部分市民在困難的時間要暫時居住劏房。我認識有些街坊在天水圍有間公屋,但為方便工作,在市區租了一個劏房居住,到放假才回天水圍。不是有些人所說,住劏房便是可憐。有些租住灣仔劏房的人士,部分是打銀行工,主要方便工作或到酒吧消遣。不少人有特殊需要,在市中心租地方居住。對劏房租務管制愈來愈辣,只會令供應愈來愈少。

 

湯:最可憐的應是住在偏遠地區的劏房,要花很長時間上班下班,還要住很小的空間,所以政府一定要增加房屋供應。

 

何:大家可以上網下載工作小組的諮詢文件,發表多些意見。討論完劏房租務管制,再談談下一個市場熱議的題目。路透社早前引述消息指中國政府考慮在內地境內設立多一個交易所,吸引海外公司前來上市。港交所的股價隨即下跌。

 

北京難增股票交易所

湯:我認為是路邊社消息,我認為可能不是太大。北京是一個好特別地方,中央政府一直強調北京是政治中心,北京不應會有新的股票交易所出現。為何會突然有這個消息,我估計原因是美國希望趕在當地上市的中國企業走,目前有200多間,但合資格來香港上市只得約40間,因為香港要求高。這個消息一出,迫港交所降低條件,讓該200多間中國企業,當中約一半可來香港上市。這些中國企業有其他地方收留,美國便不用趕他們離開。

 

何:這亦很奇怪,這麼重要的消息,沒理由由路透社放風先。其次,路透社放出這消息後,港交所當晚亦發表新聞稿,指會就一系列措施放寬香港第二上市的有關要求進行諮詢。港交所準備迎接已經在海外地方上市的公司,再回來香港上市。

 

湯:我覺得國內做得最好的是政治與經濟分開,如果在政治中心北京放一個交易所,便容易出亂子。

 

何:香港上市的規管比較嚴格,過去有規管圖利的說法,外國的規管相對寛鬆,所以有公司先到外國上市,在當地上市後再回來香港上市,從而逃避香港較嚴格的要求及監管。但近年這些事較少再出現,回流來港上市都是巨無霸,回流不少是因為政治因素。

 

湯:確實是。

 

何:湯博士對近期樓市有新甚麼新發現?

 

料樓價上升10%至15%

湯:年初時不少人認為好多人移民,認為樓市一定會下跌,但實際移民不一定會立即賣樓,而且目前移民的門檻降低了,不用移民前先賣樓,只要利用儲蓄,或在香港現住的樓宇加按,便可應付在當地買樓。移民潮未必會令樓價下跌,另一方面, 國內人士來港置業令樓價會上升,特別在疫情完結,情況會更熾熱。實際疫情未完結,樓價都有點像脫韁之馬。我估計今年樓價會上升10%至15%,復活節假期地產新聞,常發現二手樓宇成交經常出現「零議價」。「零議價」這個字,理論上業主通常是開心,但實際是不開心。正常來說,買家一定會還價,若買家不提出還價,業主可能懷疑自己開價開少了。業主與買家討價還價,中間落墨雙方都開心,「零議價」美其名業主很開心,但實際是不開心。

 

何:他們可能設定了一個低於市場的價錢。

 

湯:樓市未來應該會向上,有能力可考慮上車,但要買靚單位,即是高層、座向好,以及地區便利等等。

 

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