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博客・吳老闆週記・資本政經

內房銷售保持強勁 金輪天地響起號角


市值僅15億的四線內房金輪天地主要發展南京、蘇州等地的項目。

早幾個星期,我在這個專欄跟大家討論過中材股份(01893),結果上週五(8日)中建材(03323)與中材正式宣布合作方案。今次方案在內地傳媒間引起很大的回響,更與「神車」,「神船」等等並列為「中國神材」。中建材執董兼總裁曹江林表示,兩間公司合併可提升營運效益、競爭力及話語權,預計合併後中建材將會是全球水泥產能排名第一的企業。

但投資者更關心的是換股比例,根據合併計畫,每1股中材股份,可換取0.85股中建材H股股分。我自己對中材股份的前景還是有一定信心,因為現時多間大行均已經表態,指今次中國建材開出的換股比率不夠吸引,更預料很多中材獨立股東會反對。富瑞認為,換股比例需要提高,或中建材的估值獲提升,中材的股東才會同意合併方案。

消息公布後,中建材未有太大升幅,以週二中建材收市價5.03元計,每股中材值4.27元,只有不足4%的升幅,中材獨立股東可能不賣帳,有加價的壓力。那麼在二選一的情況下,應買中建材還是中材?答案是後者,如果之中建材的股價上漲,中材自然會跟隨,但如果中建材的股價變動不大或下跌,中建材就可能要提升交易協定的吸引度,中材股價跌極有限。

大行德銀亦認為,基於中建材差劣的財政狀況及紀錄,影響長線投資者對換股的興趣,以換股方式合併將難以完成。該行提出,以近每股5.32元向中材提出私有化,即中材仍有近3成的升幅。

又到「金九銀十」傳統旺季

回到今日的主題,今個星期由於金正恩沒有任何行動,執筆之時的股市又在挑戰28,000點。其中一個必炒的板塊就是內房股,多隻龍頭內房股領漲港股,成為大市的焦點。今次炒作的契機,是內地房地產市場所謂的「金九銀十」的傳統旺季,雖然今年市場對此的反應兩極,但碧桂園(02007)公布的頭8個月銷售數據就為「金九銀十」打下一枝強心針。

碧桂園公布,今年頭8個月的銷售數字,一共實現合同銷售金額約3,806.7億人民幣,按年增長112%;合同銷售建築面積約4,212萬平方米,按年增長89%,合同銷售均價9,038元/平方米。碧桂園連續8個月合同銷售額居行業第一,並已超越去年全年3,088億人民幣的銷售總額,完成調整後今年全年目標的76.1%。

另外兩間一線內房萬科(02202)及恒大(03333)8月份亦錄得不俗成績,萬科8月份實現銷售金額370.4億人民幣,按年升85.11%;銷售面積273.9萬平方米,按年增加68.97%。今年頭8個月,萬科累計完成銷售金額3,497.8億元,按年上升47.26%,距離2016年全年3,647.7億人民幣的銷售規模只是「一步之遙」。

而恒大8月份實現合約銷售金額334.3億人民幣,合約銷售面積332.1萬平方米。頭8個月合計完成銷售金額3,216.8億人民幣,按年增長38%;累計銷售面積3246.7萬平方米,按年增長10.4%;其中權益銷售金額達2,291.6億元。

大行麥格理亦發表報告指,8月內房股合約銷售表現普遍超預期,其中27間同比升32%,較7月按年升31%加快,因此該行將全年合約銷售預測提升,按年升幅由22%上調至35%,相當於較內房銷售目標高出4%;另因市佔擴張速度加快,預計內房銷售保持強勁,直至10月前都將不會倒退。

三、四線的內房股接力

碧桂園、萬科、恒大及雅居樂(03383)等一線內房都有望成炒作對象,但今年都累積一定升幅,但很多三、四線的內房股分,其實還未有跟上今輪內房股的升幅,包括今日我想講的金輪天地(01232)。

市值僅15億的四線內房金輪天地主要發展南京、蘇州等地的項目,早前公布的上半年業績,憑着旗下地鐵沿線的優質項目,收入按年大增716%至10.51億人幣,毛利增5.4倍至4.31億人民幣,純利增173%至2.74億人民幣。

公司土地儲備的建築面積為869,881平方米,包括 91,316平方米已竣工但未售出物業、5,985平方米自用物業、136,719平方米已竣工投資物業、524,224平方米開發中物業及111,637平方米合營企業開發的物業。期內收購兩幅位於南京及無錫的新地,7月時再成功投得一幅位於湖南省株洲市之商住用地,總佔地面積約92,174平方米。土地儲備相當充足,如果從股價反映出來,就可以令股價有望重新向上。

金輪天地勝在細隻易炒起,上週受惠「金九銀十」,股價一度炒高3成,其後更高見0.927元,週二回落至0.83元,預期內房再有利好消息出,股價有望再炒高,讀者可多加留意。

黃敬凱

曾任職註冊護士,現為專業投資者,專注發掘有潛力爆升的股票,成功捕捉多隻「十倍股」,例如華夏健康(01143,前稱中慧國際)及中國新進(01332,前稱確利達控股)。撰文見各大報章、雜誌及網站。

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