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【黎Sir論市】黎偉成:新世界發展(0017)港售樓好世界


新世界發展(0017)於截至2019年6月底為止的2018至19年度的股東應佔溢利181.6億元,同比減少22.32%,相對於上年度多賺2.04倍至233.38億元,並非績差,而這主要受到投資物業公平值變動和其他收益淨額均減所致,核心的物業發展業務於香港的售樓收益及分部溢利皆倍增,故所派的成績表是良好的。

上半年港售樓多賺逾新倍鎖定佳績

先談新世界發展的(一)物業發展業績:營業額2018至19年度達385.11億元同比增長65.24%,較17至18年度僅增10.04%多增逾55個百分點之普,分部溢利134.89億元增47.26%亦比上年度的23.5%升幅多增23.74個百分點,乃因(I)香港售樓的收益231.89億元同比飆升2.25倍,分部溢利79.69億元亦增1.78倍,上年度僅分別上升6.36%與25.71%,期內所銷售的柏傲灣、𢳆龍、瑧蓺等樓盤反應理想。需要指出的,是新世界於年度的上半年的售樓收益210.07億元和分部溢利57.34億元,已鎖定全年度佳績,故下半年的銷售有所放緩,策略該屬明智。

至於(II)在中國內地的物業發展業務,表現則中規中矩:收益153.22億元同比減少5.56%,分部溢利70.67億元升6.9%和增幅低於上年度的20.42%。

再看(二)損益表中的經營項目,營業溢利252.02億元同比減少18.45%,扭轉毛利當增之勢,因(i)投資物業公平值變動所得收益103.05億元同比減少32.68%,較17至18年度增10.74倍所達的153.07億元,額度上更減少50.02億元;和(ii)其他收益/虧損淨額3.38億元,同比減少91.83%,所減額度亦高達38.15億元,二者合共億元88.17。要評比的,當然是地產發展商的售樓表現,新世界發展的核心業務良佳。

 受困投資物業公平值收益大減非差

尤其是(三)成本控制方面,新世界的以生產為主的銷售成本517.42億元同比增長28.93%,較營業總額767.63億元所增的26.57%多增2.36個百分點,但毛利250.21億元仍然有21.96%的增長。

(四)其他業務分部業績表現欠佳,包括(1)物業投資賺16.17億元同比減少0.68%;(2)服務業務有虧損9,320萬元而上年則賺6.45億元;(3)基建11.34億元增轉減13.37%;(4)酒店多蝕1.29倍達2.61億元;(5)百貨賺2.02億元升轉跌13.31%。

港股跌多虛升下行壓力甚大

恆生指數9月25日收盤25,945.35,跌335.65點,陰陽燭日線圖續呈陰燭顯‘三隻烏鴉’劣態持續惡化,即日市中、短線技術指標差勁。港市以裂口26,281至26,162低開119點,稍收窄跌幅便反覆向下,且幾以全日最低收盤,連同上日彈58.6點所止六連跌1,094.28點,8個交易日累計跌1,371.3點,市場淡看前景者甚眾。尤其是恆生指數失頭肩底頸線26,347後,仍反覆回落,料試頭肩底左肩25,327甚至底之24,900; 短線初步支持位25,798,失關便得下試25,484、25,302、25,197。初步阻力區26,076、26,191、26,327,往上便是26,483、26,564及26,694,26,820、26,951。

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