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【港股專家】捕風:加息令樓價下跌?


美聯儲剛於上周公佈了議息結果,決定維持聯邦基金利率於2厘至2.25厘不變,符合市場預期。此外,當局亦於議息後發表聲明指美國經濟仍處於上升軌道,逐步加息的路線仍然不變。根據最新聯邦利率期貨市場的數字顯示,12月加息機率為74.4%,這亦令美元匯價、美國國債息率等數字繼續攀升。

雖然目前美聯儲暫時按兵不動,但按照形勢來看,下月加息的機會仍然相當之高。隨著美國逐步加息的方向持續,香港要跟加的機會亦是無法避免之事。市場人士認為,香港已踏入加息周期,十二月份難逃再度加息的命運,最基本也會至少調高利率八分之一厘。

其實美聯儲自2015年以來,已進行了八次的加息動作,本地銀行要直至最近一次美國加息才有所回應,其實已預視了香港已到達一個不能不跟加的地步。特別是今年以來,港元匯價多次觸及弱方兌換保證,金管局連番入市,令銀行體系結餘由年初的近1,800億港元降至現時低於800億港元水平,減幅已達五成半,若然息口差距持續擴大,套息交易只會急速加劇,金管局持續出手的話,是相當危險的局面。

美國方面已有消息指由於當地經濟活動強勁,預期明年會加息四次。即使加息的步伐、幅度不會完全跟從美國的情況,但已可肯定過去數年的低息環境已然不再。而當本港進入加息周期,對於香港人而言,最切身的影響必數供樓的問題,供樓所帶來的負擔肯定提高不少。當然,就著目前的的數據來看,現時按揭息率約為2.17%,對比過去20年平均實際息率為3.33%,息口仍算偏低水平。加上現時已有三厘的壓力測試要求,對於大部分人而言影響未必太大。

當然以上情況並不包括那些以「十成按揭」、「呼吸PLAN」買樓人士,這類人士實在是撻訂的高危人士。而若然撻訂愈來愈多的情況下,樓價相信也會受到影響。對於本港樓市會否大跌的問題,各方的評論基本分為兩極,要不就認為樓價會跌,但只屬調整;要不就認為樓價會驚人的大跌。究竟誰是誰非?其實也是一種公說公有理,婆說婆有理的情況,大家也是觀望、預測,但是否會言中其所預計的情況也不一定,最終只能靠事實說話。

最明顯的說法是加息會帶來樓價下跌,這只是一個謬誤,只要認真比對一下歷史的加息周期,以及樓價的升跌情況,其實已可看出,兩者並無一個直接的關係。不可以否定的是,過去亦曾有出現過加息而樓價跌的情況,但顯然的是加息並不存在著一個主導的作用,並非絕對性的,反而對供樓人士的影響更大。

人說股市、樓市有一定的關聯作用,股市會較樓市領先三個月至半年左右。港股自2月開始進入跌市,及至年中以後,也可明顯看到樓價有回落跡象,這樣的關聯作用,其實可以從中去了解一下過去的股災與樓價的關係。不過,細心的朋友可能已經發現,股災也不一定會令樓價大跌,2008年及2015年就是其中兩個例子。2008年金融海嘯,樓市卻在年初開始暴升,更是長升長有;2015年大時代,樓市出現回吐,但從事後角度來看,更像是調整而非大跌,這兩個例子意味著兩者之間是有一定關聯的,前提是甚麼情況導致股市下跌。

2008年的金融海嘯是由美股的次按危機衍生的,2015年則是A股爆破。而最近期的樓市大跌可數1997年至1998年及2000年至2003年的時間,前者出現了亞洲金融風爆,索羅斯大力挑戰本港的聯繫匯率制度;後者是科網泡沫加上SARS侵襲。與2008年及2015年的最主要差距是,2008年及2015年更主要是外圍因素,而1997年及2000年則是自身問題。現時而言,貿易戰已對股市產生影響,而其後所帶來的震盪亦很有可能打擊著本地經濟的發展,至於會否帶來更嚴重的影響,實在需要觀察中美雙方的態度,以及本地商家的應對,稍有不慎,樓市大跌絕非夢話。

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