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【港股專家】岑智勇:彩生活(1778)增值服務利潤高,估值低於同業


彩生活(1778)的主要業務為於中國及海外城市新加坡從事物業管理服務、工程服務以及社區租賃、銷售及其他服務。集團截至2018年6月底止六個月,錄得收入約1,757百萬元(人民幣,下同),同比增長135.3%;毛利約620百萬元,同比增長82.5%;股東應佔溢利約175百萬元,同比增長74.1%;每股盈利14.2分,同比增長40.6%。

以收入計,物業管理服務是集團的主要收入來源,期內收入約1,467百萬元,分部溢利249百萬元,邊際利潤率約17%。物業管理服務的業務範圍包括:(i)以酬金制為社區提供服務;(ii)以包幹制為社區提供服務;(iii)為物業發展商提供預售服務;及(iv)向地區物業管理公司提供顧問服務。

集團於期內將萬象美物業管理整合進體內之後,連同內生式擴張,在管面積增長至484.0百萬平米,為2,555個社區提供服務;與64家企業達成戰略聯盟,合作面積達到497.4百萬平米,累計平台服務面積超過981.4百萬平米。通過整合萬象美,集團不僅可以實現管理面積的擴張,同時將進一步豐富管理項目的業態,進而形成更加明顯的規模效應以及協同效應。截至2018年6月底,彩生活平台為大約10百萬個家庭提供了服務,線上平台累計註冊用戶數增加至約14.51百萬人,活躍用戶數增加至約3.8百萬人,同比分別增長252.1%和約56.0%。

若以邊際利潤率計,則以社區租賃、銷售及其他增值服務業務(以下簡稱“增值業務”)較高,期內收入約212百萬元,分部溢利150百萬元,邊際利潤率約70.8%。有關業務的範圍包括(i)提供公共空間租賃協助服務;(ii)提供網上推廣服務及租賃信息系統軟件;(iii)提供銷售及租賃協助服務;及(iv)提供辦公室分租及其他增值服務。

集團的增值業務快速發展,其中彩之雲APP累計成交金額約為4,357.8百萬元人民幣,同比增長82.1%。在交易規模的帶動下,2018年1-6月,增值業務的收入達人民幣212.3百萬元,同比增長91.7%,對本集團的分部溢利貢獻達到35.8%,同比增長5.7個百分點,業績轉型成果明顯。集團亦透過彩惠人生增值服務,把新零售模式與繳納物業管理費的場景結合,以買商品送物業費的方式,顛覆傳統的物業收費關係,降低業主對於物業管理費漲價的敏感性。另方面,“彩生活車位”是集團於2017年創新開發出的產品,在其以“彩生活住宅”模式幫助開發商加速去化的同時,也以代銷或包銷的方式幫助開發商盤活原有存量的車位資產。上半年,彩生活增值業務中的銷售及租賃協助收入同比飆升342.4%至47百萬元,這一大幅增長主要得益於彩生活在期內幫助開發商以“彩生活車位”的模式銷售車位2,370個帶來的收益。

截至2018年6月底,集團的銀行結餘及現金總額約2,990百萬元,同比上升61.8%,淨負債率為25.1%,財務狀況健康。集團現價市盈率12.6倍,低於同業。若以20倍市盈率作估值,目標價為7.7元。

筆者為香港證監會持牌人士,不持有上述股份。

撰文:岑智勇(南華金融集團高級策略師)

權益披露:分析師岑智勇 (CE: APR850)及其關連人士沒有持有報告內所推介的證券的任何及相關權益。

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