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【港股專家】何啟俊:景瑞控股(1862)業務多元擴張,財政狀況理想


景瑞控股(1862)為中國一間房地產開發商,業務集中於長三角、環渤海以及中西部區域等一二線城市。目前物業開發貢獻絕大部分收入來源,但公司近年積極拓展與房地產相關的業務,包括從事房地產基金募資和資產管理的優鉞資管、從事長租公寓運營管理的悅樘公寓、從事辦公物業持有及營運管理的鍇瑞辦公和為上述業務配備資產運營能力的投資平台合福資本。業務趨向多元化,有利各業務發揮協同效應和分散風險,避免過份倚重物業開發業務。

2018年度,公司收入按年下跌28.1%至112.7億人民幣,主要是公司轉型升級使合併範圍內的項目減少同時基金化和合作項目增加所致。不過,受惠於期內交付物業毛利提升、投資物業產生的增值收益提升、合作開發項目應佔業績增長等因素,拉動淨利潤按年大幅增長44.1%至13.0億人民幣。去年合約銷售額同比上升37.4%至252.4億人民幣,由於合約銷售結構不斷優化,一二線城市佔比按年上升24個百分點至約86%,對合約銷售單價及整體毛利率均有正面作用。

截至2019年3月止,可售貨值約為528億人民幣,其中2019年推貨量為350億人民幣,連同新增貨值約50億於當年供貨,全年推貨量最多達到400億人民幣。按去化率七成推算,全年銷售目標約為270億人民幣。根據公司早前公布的營運數據,今年首4個月累計銷售額約55.7億人民幣,佔銷售目標約兩成左右。公司表示,金九銀十旺季於下半年,銷售一般比上半年暢旺,加上下半年推盤相對積極,暫時全年銷售目標不變。憧憬一二線城市收入佔比提升,我們預期毛利率仍有上升空間。

值得留意是,公司長租公寓業務有4個項目在營運中,手頭上其他項目正在進行升級改造,預期更多項目於今年內投入營運,為公司帶來更多穩定的現金流。而來自物業管理服務的收入去年大幅增長四成至3.9億人民幣,歸因於竣工物業的總面積持續增長及第三方物業管理費收入增加,預期利好因素將延續,為未來收入及盈利增長提供更多動力。

綜合而言,景瑞控股的土地儲備集中一二線城市,未來銷售結構優化為公司盈利增長動力之一,而且公司財政狀況健康,持有現金達到130億人民幣,一年內需償還的借款僅66.8億人民幣,反映短期流動性相當充裕,為公司業務拓展提供一定彈性。策略上,公司2018年度歷史市盈率為0.57倍,股息率為達到14厘,具有一定吸引力,投資者可考慮吸納作中長線投資。

(筆者為證監會持牌人,並無持有上述股票)

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