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【新股基本分析】阿發:睇好地產霸權,晉安實業(2292)值搏


近日媒體廣泛報導中環連續第二年成為全球最昂貴寫字樓地區。上月仲量聯行發表的研究報告顯示,全球寫字樓租金最高的城市為香港,其次依次序為紐約中城區、倫敦West End、北京金融街和加州矽谷。

寫字樓租金高企,亦引來大行注視。美銀美林今日(1月2日) 發表報告,指中環寫字樓2017年第四季租金按季升1.1%,2017年全年則升5.6%。翻查差餉物業估價署數據,甲級寫字樓租金水平自2010年以來已連續升了七年,升勢穩健。此外,美銀美林亦指零售正在復甦,周生生和祟光百貨等錄得良好銷售增長,商場基本租金上季錄2016年第二季以來首次上升。據此,美銀美林推介收租股,並推介恆隆地產(0101)和九龍倉置業(1997)。

香港優質寫字樓租金高企,是由於持續的供應短缺,以及中資企業的龐大需求所致。仲量聯行更預料中資企業明年會於中環寫字樓租賃市場持續活躍,預期明年將上升最多5%。2017年11月,長實便以402億元把中環中心75%業權售予中資。在中資對香港寫字樓的龐大需求下,甲級寫字樓預料將持績有價有市。

如果你和我一樣看好地產霸權的發展,就不妨炒一下地產霸權概念股。1月16日正有一隻收租股上市,就是晉安實業(2292)。晉安實業在香港從事物業投資,主業為「辦公室、零售及工業物業租賃」和「物業管理業務」為重心。其主要收入來自經常性租金收入。集團投資的物業組合涵蓋核心商業區的甲級寫字樓(中環及灣仔)、市區優越地點的零售商舖(灣仔、北角、旺角及觀塘)及已發展城市區的工業廠房單位(柴灣)。

截至2017年9月30日,集團擁有由36項物業組成的投資物業組合,總實用面積約為92,136平方呎,而經物業估值師估值於2017年9月30日的集團應佔總價值約為16.19億元。 其中, 辦公室總實用面積為36,049平方呎,零售為21,107 平方呎,工業為34,980平方呎。

擁有龐大吸金地段物業,再加上料將向好的需求,晉安實業的盈利實力惹來無盡暇想。此股的招股價為1 – 1.24元,預期市值為7.2億至8.92億,市值十分細小。但其盈利實力強大,2014/15/16的ROE分別為19.56/26.88/23.96,水平偏高,純利則分別為1.09億/2.05億/2.4億,盈利呈持續增長。經計算,市盈率僅為3.1 – 3.8倍,而市帳率僅為0.34 – 0.42倍,資產有所折讓。在良好的盈利前景下,此股值得長期持有。不過值得注意的是,此股的負債佔公司資產約一半,因此資產折讓並沒有看起來的低。

撰文:阿發

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