最近，彭博報導指滙豐 (5) 倫敦總部不尋常地直接介入要求恒生銀行 (11) 出售香港房地產不良債務組合。據悉，有關措施已踏入初期階段，恒生正處理出售一系列價值超過30億美元的房地產抵押貸款組合，明顯是要盡快通過市場機制去拆彈。消息引發市場對香港房地產行業，尤其是商業房地產的前景憂慮。

事實上，香港商業物業市場已下跌多年，美聯甲廈售價指數從2019年中的370點，跌至2025年8月的213點，累計跌逾42%，回到2012年水平。租金指數也從高峰跌35%，至126點，回到2014年3月水平。儘管2023年4月疫情結束，通關後有短暫反彈，但只是曇花一現。

短期乏力，長期也不見得有很大希望。原因是隨著辦公室文化今非昔比，實體寫字樓的「樓面」已非必要，工商業地產面對的已不僅是周期性調整，而是結構性轉變。大行都保持謹慎態度，指出辦公室市場的主要結構性問題仍然是供應過剩，這繼續對租金構成壓力。

雖然面對結構性的轉變所帶來的市場下行局面，但香港政府選擇逆風而行，財政司長法團於本月初以9600萬元購入面積逾8000方呎的大角嘴傲寓商舖部分作為社會福利設施，甚有「撐市」的意味。翻查紀錄，上述項目發展商其士於2022年以「私人協商」形式放售，當時意向價約2億元，以現時成交價計，較3年前放售價低1.04億元或52%。當局如此出手「改變物業用途」，此舉甚至或向市場發放錯誤訊息，以為有價有市，但其實已出現結構性變化。

第一，消費模式已轉變，疫情後，人們習慣了線上購物，這種趨勢已不可逆轉。對本地零售商造成一定經營壓力，直接削弱了對實體商業空間的需求。第二，香港人回內地消費的趨勢愈來愈盛行。內地物價便宜，選擇多樣化，以本港的昂貴商品物價來說是難以競爭的。加上現時跨境交通相當便捷，只會有更多港人回內地消費。本地零售商無力競爭下，自然也降低了商業物業的需求。

從空置率去看，同樣可看到商業地產市場的慘淡狀況，2025年第一季度，香港甲級寫字樓空置率達到歷史新高的17.5%，相當於1,560萬平方呎的空置面積。即使第二季度甲級寫字樓空置率稍微回落至17.3%，但仍然處於在高位，預計到2026年再有500萬平方呎新供應入市，空置率將進一步上升。商舖方面，四大核心購物區 (中環、尖沙咀、旺角及銅鑼灣)的街舖空置率亦升至約12.1%，創近4年半新高。

供需失衡的情況下，租金自然承壓，物業價格亦難以復甦。根據世邦魏理仕預測，按現時供求情況，市場需數年時間才能完全消化新增供應。這意味着商業物業市場短期內難以翻身，也難怪滙豐都要「責成」恒生速戰速決。恒生上半年增加撥備，便是預期信貸損失錄得48.6億元，其中25.4億元來自香港商業房地產。

如果真的「撐市」，或許可以支撐工商業物業市場於一時，但劣勢短期內難以逆轉，亦絕非長遠之舉，當局與其出手干預，倒不如由市場自行解決，以市場主導方式解決此問題。香港商業地產的困境，本質上是整個企業辦工文化更改，以至社會消費模式轉變的縮影。唯有正視這個現實，讓市場適應變化，才能在新的經濟格局中找到出路。

撰文：聰明錢

黎家聰Andy在香港理工大學會計學學士畢業，投資經驗達13年以上，主力研究技術分析、財技分析、財務報表基本分析等。此前創立聰明錢走勢投資教學，教育超過500名學生，亦曾任不同金融機構的首席分析師和策略師，現為財經節目嘉賓常客，身兼專欄作家、亦曾為香港電台《經濟”識”堂節目》主持人。

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