保利物業(6049)公布截至2019年12月底止之全年業績，總收益按年上升41.1%至59.7億人民幣；公司權益持有人應佔溢利按年上升49.3%至4.9億人民幣。公司宣派末期息每股0.3元人民幣，派息比率為33.8%。盈利增長歸因於在管物業面積及項目數量齊升，加上高利潤率業務佔比持續上升。整體毛利率按年上升0.2個百分點至20.3%，受惠於管理面積擴大帶來規模效應以及社區增值服務的規模提升。
公司三項業務收入均錄得正增長，其中核心物業管理服務業務收入按年上升32.1%至38.4億人民幣。截至2019年底止，在管項目數目達到1,010個，在管總面積為2.87億平方米，來自控股股東保利及第三方的在管面積分別佔44.9%及55.1%(FY18: 57.4%及42.6%)，佔物業管理收入分別為81.9%及18.1%(FY18: 88.6%及11.4%)。
公司在第三方項目拓展理想，源於積極與多家地方城投平方、央企國企和區域型開發商建立戰略聯盟。伴隨公司管理項目規模增加和服務用戶量上升，社區增值服務收入按年快速增長85.2%至11.5億人民幣，佔收入比重由2018年同期的14.7%，上升至2019年的19.4%。
展望未來，保利物業會以「大物業」為主要發展戰略。憑藉公司享有央企的資源優勢，與其他央企及地方城投平方加強合作，進一步開拓潛力巨大的公共服務市場，減少依賴控股股東提供物業之餘，同時降低住宅市場週期性波動帶來的影響，預料來自第三方項目的佔比會提升。另一方面，公司會積極推進收購活動，作為外生增長動力。截至2019年底，公司手頭上淨現金達到65.1億人民幣，有非常充份資金用作併購之用。
另一方面，公司於2019年底擁有的合同管理項目總面積為4.98億平方米，合同管理項目接近1,500個。本身公司手頭訂單充裕，疊加未來有更多來自控股股東及第三方的新訂單，足夠支持未來一、兩個財年的內生增長。再者，由於在管面積規模擴大，對於社區增值服務需求會有一定拉動作用。
綜合而言，保利物業作為物管行業前列競爭者，其央企背景為業務發展帶來競爭優勢，加上公司財力資源雄厚，內增外生動力俱備，值得看高一線。近期市況波動，物管行業受到資金追捧，部分同業先後破頂。保利物業現價為2020年度預測市盈率46.7倍，高於其他同業，建議可待股價略調整至50天線收集。
(筆者為證監會持牌人，並無持有上述股票)