吳老闆週記（11月11日）
．港府搞了兩年才通關，抵鬧；過去三個月防疫工作做得很好，抵讚。
．接種第三針加上新冠藥物面世，雙管齊下，疫情很快便會成為過去。
．國家圍底力量大，絕對有能力應付危機，不會出現火燒連環船局面。
港府防疫抵鬧抵讚
內房債務風險可控
與內地免隔離通關終於有眉目，特首林鄭月娥表示，期望明年2月，即《粵港澳大灣區發展規劃綱要》頒布三週年之時，能有「較具規模」的通關，以舉辦大型論壇活動；依此計算，即疫情爆發足足兩年，才能恢復通關，港府動作極度緩慢，認真抵鬧。其實，讓兩地人民自由往返，早應彈性處理，不該一刀切，只要跟足條件便成。
中港不能通關，個人留在內地超過一年，可謂深受其害——平常處理集團業務已很不便，大企業固然無所謂，有市佔率補數，且看全球航空公司，大到不能倒，豈會無仇報？中小企則攞命；更慘是看醫生，十分麻煩，不像在港，看專科做身體檢查很快搞掂，醫療效率極高。
疫情即將成為過去
不過，話說回頭，港府過去三個月的防疫工作做得很好，甚至內地都在借鏡。上次南京爆發疫情，全市進行了三、四次全民檢測，經濟成本極高；今次由內蒙因「自由行」擴散出來的疫情，已較少大陣仗地檢測，只切點地做，這似乎仿傚了香港將一幢幢處所納入強檢捉源頭的做法，將經濟所受影響降至最低。
中國防疫仍堅持「清零」策略，但西方國家已愈來愈多選擇「與病毒共存」，相信第三國家也將被逼如此，皆因疫苗不足之餘，亦難複製內地的「清零」制度，尤其是「健康碼」，每人需要一部手機，並且習慣使用各類應用程式，最重要是追蹤系統厲害。事實上，內地的防疫措施，只有內地能做到，香港跟不足，也做到「清零」，因此十分叻，抵讚。
中國「清零」制度難以輸出，西方及第三國家採取「共存」，未來疫情發展就靠疫苗與藥物。如果接種第三針疫苗可提升保護力至90%，而輝瑞新研發的新冠口服藥物，臨休試驗數據顯示，只要病發後早期服用，可減少住院率89%，只以現時死亡率為2%計，即是雙管齊下之下，往後感染新冠病毒而死亡的機會，僅為萬分之二，如此這般，疫情很快便會成為過去。
土地供應 要靠農地
通關這「頭等大事」將搞掂，至於另一「重中之重」的土地房屋供應，林鄭形容，正如公共衞生事宜，土地發展需少數服從多數。不過，觀乎「北部都會區」乃長達20年的發展項目，就算現時開始收地，少數服從多數，相信能推出大量土地供應，都是10年後的事，如此這般，未來10年如何是好？
回看賣地表，現時只餘11幅住宅地皮；當中，佔地達1公頃以上的，只有4幅，分別位於屯門掃管笏及大欖、大埔滘、大嶼山長沙，除非將啟德的商業地皮轉用途，否則已無大規模的官地供應，尤其是位於市區者，但也只得這兩幅而已。
事實上，根據發展局估算，雖然今個財年全年私樓土地供應可興建17,000個單位，較目標的12,900個，高出三成，不過，這主要是靠港鐵（00066）上蓋、市建局，以及私人發展或重建的補地價項目。但港鐵上蓋項目已所餘無幾，看來未來主要土地供應，可能來自農地的轉用途。
大陸樓市 存在漏洞
大陸地產方面，其運作模式，有幾點讓人看不通。第一，內地的一套，例如拍賣地皮，基本上仿傚了香港，以致賣地收入佔政府稅收很大比重；然而，香港缺地，中國卻很大，賣地收入不應成為政府收入一大來源。
第二，香港的制度，全部是市場經濟，起樓的，主要是私人發展商；貸款的，亦是市場運作的銀行，一買一賣，政府並不干預。反觀大陸，起樓的，主要是私人發展商，中小型的更佔不少，另有幾間國企；貸款的銀行，大部分的大股東卻是國家，以國策為準，因此一有事便被逼出手干預，結果就是整個操作模式，並非香港的一套，亦非國際的一套，而是擁有中國特色自己的一套。
第三，內地銀行的貸款政策，與香港很不同。一方面，一些房地產商可以不合理地借到很多錢；另一方面，做生意者想買入店舖卻借不到錢，需以全現金支付。
事實上，回看一些內房股的資產負債表，股東權益對總資產都不合比例。例如上週五（5日）全系列4間公司齊齊停牌的佳兆業（01638），截至今年6月底，總資產超過3,191億人民幣，股東總權益只得814.6億；此前陷入債務危機的恒大（03333），截至今年6月底，總資產2.38萬億人民幣，總負債更高達1.97萬億。
企業的債務，一是來自銀行貸款，一是在國內及國外發行票據；負債比率過高，一是銀行貸款政策過鬆，一是買債的投資者以為穩陣。本來，在賣樓量大，即使利潤不高的情況下，企業週轉得來，便無問題；然而，當銀行不論任何理由不再借錢，加上三四線城市的樓市慢了下來，企業的現金流必定出事，面對高負債，壓力便極大，轉不到身。
總括而言，一方面是市場經濟，另一方面是監管經濟——國有銀行從鼓勵借貸至眼見風險太高而突然收緊，如此運作便有漏洞，令非國企的民營企業，在面對市場環境變化時，應付能力十分薄弱。
危機難變連鎖反應
惟其如此，今次大陸卻不會出事。皆因上次源於次按危機的全球金融海嘯，是有個別大型美資銀行，將不良資產「打包」，賣到全世界，造成連鎖反應；今次大陸既無打包，樓市亦無泡沫，房地產商揸着的是實物，賣資產還有錢收。
事實上，內地大城市的樓價完全無條件下跌，尤其是四大一線城市北上廣深，交通的便捷，並非令人口向外移，相反卻是吸引人口遷入，加上有錢人不斷將住宅「升級」——位置好些、面積大些，因此市區樓價可謂焗升。
除了需求殷切，樓價升勢難以遏止，還因物價不斷上漲，銀紙愈來愈不值錢。雖然國家統計局最新公布的10月份CPI按年上升1.5%，增幅加快，創出13個月以來最高，但此乃大圍基本數字，有些細數字尤其是服務業的物價其實升得更急，且看食肆不斷加價，高鐵票價一年間也貴了十幾巴仙。
此外，人工也在上升。以南京的售貨員為例，一週6日工作，每日9個小時，底薪也有5,000人民幣，計及其他費用等，便有相當於8,000港元的月薪；而人工成本上升，自然轉嫁到售價即顧客身上。
在此情況下，雖然政府希望人民富起來，但卻強調「房住不炒」，以致老百姓儲到錢，買了樓，買了車，不知還可以買甚麼。買股票只得前景好的炒到飛起，傳統板塊則估值極低；一般而言，人們還是鍾意揸石屎。其實，買樓未必一定為了炒，而是資金有個出路，資產得以增值。
內地樓市就是如此令習慣市場經濟人士看不通，但亦正是這樣，國家圍底力量大，絕對有能力應付危機，完全控制住局面，不會出現火燒連環船——銀行無被波及，第三季利潤更加快增長，全年可望達到十多二十巴仙；就連恒大本身，相信亦不會執笠，只會陸續出售資產，項目被國企瓜分，且毋需以跳樓價賣，即是不會太傷；最傷的，就是買入其股票或債券的投資者，惟蝕錢與人無尤，當初買入時應判斷風險。反觀在外國，房地產商爆發債務危機，肯定引起連鎖反應，危及銀行體系。以此角度看，大陸真的管治有方。
南華證券錢莊
港股表現可謂全球最差，這反映兩件事。第一，西方國家對新的「一國兩制」的看法；第二，香港予投資者的信心，今時不同往日，以致投資者仍抱持觀望態度，攞錢的人多，買貨的人少。
股市是反映投資者對經濟前景信心的指標，當股市好，即投資者對經濟有信心，且看美國、日本，即使經濟才剛復甦，但投資者對前景有信心，股市便節節上升；然而，由中資企業主導的港股低迷，卻或另有原因，就是內地經濟乃中國特色社會主義，國家參與度高，即使發展得好，奉行市場經濟的股市投資者都不畀分，只畀分予自由市場有競爭力的公司。
指數方面，從圖表看，國指已造了三次底，今次調整幅度不大，相當於8,350點升上9,350點回調一半，現於低位整固，該不會再大跌，除非外圍突爆出壞消息，但美歐等地一定不肯，因為要靠股市撐起經濟；而且，隨着拜登即使不競逐連任，也要爭取民主黨勝出地方以至中期選舉，因此必需擺平中國，令經濟短期內彈上去，中美便會傾掂數，加上疫情於第三針疫苗及新冠藥物勢陸續面世下將成為過去，眾多因素均利好AH差價位處歷史高位的國指，未來很大機會作出突破，之後升幅可以頗大，港股也能追落後。
板塊方面，隨着土地供應緊絀，地價必升，樓價必升，為何本地地產股卻不升？究其原因，可能由於發展商缺地皮、無樓賣，較多的只得新地（00016），恒地（00012）在市區也有少量，最近再以81.89億元投得土瓜灣庇利街市區重建項目，以及已私有化的會德豐。
個股方面，有線寬頻（01097）公布，其控股股東永升亞洲重組，新世界（00017）主席鄭家純斥資2.09億元，向遠東發展（00035）主席邱達昌及富力地產（02777）創辦人李思廉買入所持永升亞洲股份，完成後持股將增加至72%。若計及可換股權益，其持股更達90%。換句話說，未來有線是大做還是細做，全視乎鄭家純。如果投資者認為鄭家純會照顧小股東，不妨捧場。
【利益申報：本人持有有線寬頻權益，以上純屬個人意見，並無內幕消息。】
每週一股——恒大汽車（00708）
恒大汽車（00708）本週三（10日）公布，以先舊後新方式，配售1.7483億股，相當於經擴大已發行股本1.76%；配售價每股2.86元，較之前一日收市價3.57元，折讓19.89%；集資約5億元，用於新能源汽車的研發及生產製造，為恒馳新能源汽車順利投產奠定基礎；完成後，恒大（03333） 持股將由63.67%攤薄至62.55%。此舉絕對是好事，反映大股東戰鬥心仍很強。其實，造車花不了多少錢，工業生產對比房地產的「責」數，相差極遠；集團營運資金多達萬多億元，花500億投資，比例很低，加上去年曾經高價配股集資，問題真的只是出在集團地產採取薄利多銷求量的策略，遇着樓市靜了下來，加上規模大，欠了中間供應商很多錢，一時轉不到身。不過，今次低價配股，集資區區5億元，個人認為並非因為缺錢，而是估計配售股份是流入「老友記」手中，相信批股行動陸續有來，批多幾次，恒大隨時失去大股東的地位。這方法遠好過之前低價出售恒大物業（06666）控股股權，因為低價批股，不會被叫停。