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黃偉健:碧桂園服務(6098)有望繼續再創新高


碧桂園服務為內地的綜合物業管理服務運營商龍頭企業,處於行業領先位置,業務主要分為三方面,物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務,覆蓋整個物業管理價值鏈。集團於2018年6月19日由其母公司碧桂園 (2007.HK) 分拆上市。

以市值計算,集團於行業中排名第一。基於行業集中度持續提升,並偏向於規模大的企業趨勢下,筆者認為集團將可持續受惠行業擴張,並可提升現市場佔有率,增速亦將快於行業平均,故此可以得到較行業平均為高的估值評估。

集團的物業組合規模龐大,截於2019年6月底,項目除了分佈於內地31個省、市及自治區的超過300個城市以外,還涉足於其他海外不同地方。擁有的在管面積達到2.17億平方米,合同面積則為5.84億平方米,管理合共1,055個物業項目及向約230萬戶業主提供相關的物業管理服務。

以集團目前平均每月每平方米管理費2.09元人民幣 (來自母公司項目約2.11元人民幣,來自第三方項目約1.96元),及估算的2.57億平方米在管面積計算,筆者預期,集團2019年全年收入將達到74.6億元人民幣,按年增59.6%

集團近年不斷加大投入研發,推動AI及物聯解決方案,把其服務及產品智慧化。憧憬集團在規模持續擴大情況,以及智能化服務及產品可減低人均成本下,規模經濟所帶來的成本效益將會繼續有所提升。

上半年來自碧桂園集團開發的物業收入約為19.9億元人民幣,按年增加約40.0%,佔比約76.8%,收費面積為1.72億平方米,按年增加41.4%,佔比約79.5%,來自獨立第三方物業開發商的物業收入則約為6.0億元人民幣,按年增加315%,佔比約23.2%,收費面積約為4,441萬平方米,按年增加199%,佔比約20.5%,兩方面均有強勁增長,來自第三方的增長則更為強勁,顯示集團內在增長能力強。

在母公司碧桂園的貢獻持續強勁以及於第三方面獲取項目的增長下,筆者預期集團2019年全年在管面積將可增加至約2.57億平方米,按年增長41%,其中1.85億平方米來自碧桂園,0.72億平方米則來自第三方。預計到2023年在管面積可達7.85億平方米,當中約5.65億平方米來自母公司,佔比約72%,2.2億平方米來自第三方,佔比約28%。

上半年合同面積達到5.84億平方米,扣除在管面積2.17億平方米後儲備約為3.67億平方米,屬於充足且龐大,將會於未來3至4年時間轉為在管面積,意味著集團在管面積於未來3到4年間,每年平均增加約為1.05億平方米,並且尚有更大擴張空間。

碧桂園 (2007) 2019年項目銷售情況理想,而2019年上半年土地儲備 (連同其合營企業及聯營企業) 達到26,314萬平方米,較2018年底增長9.4%,意味著碧桂園服務在未來從其母公司所能獲得的項目具有高確定性,能獲得的在管面積亦較多,代表碧桂園服務未來在管面積的增加將有更高能見度,並且有良好增長空間。

綜合上述眾多因素,筆者看好集團未來業務發展,相信股價可以繼續再創新高。

筆者為證監會持牌人,沒有持有上述股份。

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