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聶振邦:多角度分析世茂房地產現屬進場良機


今日分析股份是世茂房地產 (0813),為中國優質房地產項目的大型發展商,於中國優越地段發展高端房地產。業務包括發展住宅物業、零售物業、辦公樓及酒店。項目位於上海、北京、哈爾濱、南京、福州及中國其他快速發展城市。集團在中國大陸首創了房地產「濱江模式」,將景觀、親水、園林和建築等各種元素融合進每一個家庭的日常生活。於去年9月15日晚上發佈的2020年中期報告顯示,截至去年6月底股東應佔溢利約52.66億元 (人民幣‧同下),較2019年同期溢利約51.05億元,增長3.14%。

市賬率分析合理值

這是最近五年 (2016至2020年) 首兩季溢利表現第二差;而實際溢利金額則是期內最高,反映自2019年底開始出現的新冠肺炎疫情,對集團已見帶來一定程度負面影響。截至去年6月底資產淨值約753.31億元,而截至今年1月底已發行股數約35.38億股,計出每股淨值折合為25.5631港元,相對今年2月22日收報22.75元,市賬率為0.89倍,低於1.00倍反映就基本面而言現價偏低。而參考於2017至2019年之每年最高市賬率為0.93至1.37倍,平均值為1.19倍,高於現時的0.89倍,反映實則現價偏低。

市盈率分析合理值

平均值相對每股淨值為25.5631元,得出每股合理值為30.50元,較22.75元之潛在升幅為34.07%。而截至去年6月底之倒數12個月的股東應佔溢利約110.58億元,相對現時已發行股數,每股盈利折合為3.7525港元,對比22.75元之市盈率為6.06倍,參考上述三個財年之每年最高市盈率為6.79至8.69倍,平均值為7.93倍,相對上述每股盈利,計出每股合理值為29.75元,較22.75元之潛在升幅為30.77%。另可留意集團於2011至2019年每股股息介乎0.4000至1.4500港元,平均值為0.8567元,2019年為1.4500元,於期內最高。

股息率分析合理值

而2019年每股末期股息為0.8500港元,2020年每股中期股息為0.6000港元,合共1.4500元,相對現價22.75元,計出股息率為6.37%。參考上述三個財年之每年最低股息率平均值為4.86%,相對上述每股股息,計出每股合理值為29.80元,較22.75元之潛在升幅為30.99%。綜合上述三種分析,每股合理值為29.75至30.50元,平均值為30.00元,筆者認為集團的每股合理值不少於此值,表示現價有上升空間,較現價產生潛在升幅接近32%,連同股息率接近6.5厘,預期一年回報率超過38%。

現處近一年半低位

相對筆者上述市盈率為6.06倍,合理盈利增長率為6.06%,而2020上半年溢利則是增長3.14%,低於合理盈利增長率;並考慮到疫情影響,或會影響全年整體溢利表現,預期今年溢利增長率才可望肯定超過6.06%。去年8月27日高見37.90元 (為2020年最高價),之後不斷反覆向下,較今年2月4日最低收報22.00元,約五個月累跌近四成二。現價22.75元,較今年暫時最低收市價高出3.41%,差距少於一成,加上處於2019年9月以來的低水平,距今歷時接近一年半,反映現價進場風險不大。

於2月22日收報22.75元,參考策略為進取者可於現價或以下買入股份;謹慎者可於20.50元或以下買入;保守者則可於18.20元或以下買入。此股顯然屬中長線投資性質,持貨不少於一年可看目標價為30.00至32.00元;而止蝕位為買入價下跌20%可考慮離場。另須留意鑑於近期恆指表現波動,遇上股價下挫時,投資者應嚴守止蝕為佳。

 


聶振邦 (聶Sir)

筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況,其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票;其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外,筆者現時也並未持有上述股份。

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