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王夏陽:奢侈品舖價一去不復返


隨着通關日期的來臨,疫情籠罩下的香港經濟似乎開始出現曙光,與自由行和旅遊息息相關的零售業似也否極泰來,而舖位物業會否見底回升更是一眾舖位投資者的期盼。

自2010年自由行高峰期至2012年見頂以來,舖位租金跌幅由三成至九成不等,一片蕭條,另一方面,民生舖租金卻大多已恢復至全盛期的八九成,有些如街市舖、超市舖或送餐服務的舖位,租金甚至比高峰期更高!近期商舖買賣活躍,成交宗數大幅增加,好些投資者認為舖市已見底,現時正是入市好時機。

香港舖位經過幾十年的上升,創造了無數奇蹟,成為世上數一數二的超級買賣呎價和租金!這個巔峰在2012年創下之後其實一直往下掉,舖位租金與買賣呎價息息相關,業主奇貨可居,不會輕易放售,持貨數十年的業主比比皆是。歷史也證明長揸不放就是致勝之道,上升幾百倍至一千倍的舖位也數之不盡,區區一個疫情想動搖業主們的信心談何容易!

儘管舖位呎租由高峰期最多大跌九成,回報率由三厘跌至現在的一厘,持貨者仍然毫不動容,對未來上升充滿信心。舖位租金跌幅遠大於舖位賣價,充分反映出持貨者的實力和看法,業主只願跟從現實的租價,否則會空置,但他們並不跟從現在的賣價!沒人買嘛,就繼續持有,反正過去幾十年都是如此,長揸必贏的信念已深入民心,而且舖位投資者大多數實力雄厚、借貸率不高,是持貨能力最強的業主。但是隨着自由行熱潮一去不復返,香港零售舖位受到萬般寵愛的日子已過去,大量國際品牌高價競搶龍頭舖位的埸面恐怕再難出現,加上消費模式的改變,網購等點對點的線上服務快速普及,零售舖位的最大吸引力已削弱一大半!實體店除了飲食業是最後基石之外,其他大多數都被網購取代,這是質的改變。

香港商舖的黃金期在2012年其實已見大頂!其後租金舖價一路下跌,期間儘管物業市場有數番漲潮,特別是住宅,甚或寫字樓,舖位都紋風不動,繼續向下,只是舖位業主持貨能力實在太強,鮮有大幅劈價沽售的個案,但市場中人應身有感受,向下之勢無可抵擋。現在舖位的最堅實需求來自於飲食業,而飲食業的租金負擔呎租100元已是極限,同零售業特別是奢侈品舖位動輒過1,000元呎租簡直是天淵之別!舖位的持有者大都是一班年紀較大的老牌家族,現在更不會有中產或中年以下的年輕一輩投資人入市,也不會有外資或國內投資者加入。

總括而言,現在舖位的投資,只可以靠飲食業的租值來估值,而奢侈品零售業的超級租金呎價和舖價恐怕已一去不復返了。

作者:海山投資有限公司董事王夏陽

 

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