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汪敦敬:樓市利益有條件分配得更好


在市場去向預測,人們往往只將注意力放在爭拗樓價是升還是跌,往往沒有留意到不同板塊的表現根本不一樣,政府和市民大多數都沒有關心究竟「樓市辣招」令到不同板塊出現了甚麼不同的變化?這些不同的變化其實就等於回報和風險不同!在收穫不同的情形之下,社會上的財富分配亦不一致!

 

香港的樓市辣招雖然表面是追隨著中國的宏觀調控,也令香港市場金融結構更加穩健,尤其是在貸存比率,即借貸和現金流的比例上,但是香港樓市辣招仍未及得上中國特色的變陣快捷,在多年僵化下產生了副作用,並沒有更完善的財富分配的。

2019年前的樓市辣招限制了只有樓價400萬或以下的住宅才可借9成按揭,購買力自然集中在400萬以下,我們叫「Lump Sum效應」,即是說400萬以下的樓價升幅是遠高於其他板塊的,很多人因為當時400萬以上至600萬只可借8成,600萬以上至8百多萬可借6成,因而換不到樓,不少人因此幫下一代去買細單位,於是換樓購買力就轉嫁聚焦在細單位的板塊上。

直至去年10月林鄭特首在施政報告宣佈放寬了首置按揭,800萬或以下可借9成按揭,800萬以上至1000萬可借8成,從此樓換樓板塊可重新啟動,寂靜多年的板塊成交大增,而細單位放盤量也大增,我認為是相當健康的,整體樓價沒有因為放盤量大增而下調,因為放盤量的增幅和成交量的大增同樣都是30%至50%左右,這都是吻合的,但是同樣在新規則之下不同板塊有不同表現出現,放盤量亦集中在細單位上,但細單位業主的換樓對象,即較大單位,尤其是600萬至1,000萬這個範圍的樓盤增加量相對減少,起碼合乎市價的樓盤是減少,舊的400萬以下Lump Sum效應開始消失,購買力亦由以前聚焦點上移到800至1,000萬板塊,即是說這是一個新版本的Lump Sum效應。

我們看到,屯門及天水圍區的換樓成交佔了6成以上,在某種角度來說社會是比以前公平了的,因為上車盤比以前平了,以上車來說,這是政府的其中一個德政。

800至1,000萬成為了最新的Lump Sum板塊,但也因為超過1,000萬只可以借到5成,有關板塊的業主因為難以換樓,所以放盤量自然少,如果不想這板塊不正常升幅!我建議將1,000萬以上至1,500萬的換樓按揭增加到7成,1,500萬以上至2,500萬就增加到6成,這樣有序地慢慢地增加成數,就不會製造到一個樽頸的Lump Sum地帶,反而可以令到800萬至1,000萬的放盤量如之前細單位般大增。樓市問題並不難解決,我們現時有超過170萬個可售住宅單位,只要合適管理好的供求,我們是條件在數年內製造到供求平衡的。

 

 

撰文:汪敦敬  祥益地產總裁

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