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毛偉廉:美樓市瀕臨爆煲或令聯儲局進一步放鴿,料黄金、非美貨幣續上升


2020年3月全球Covid疫情爆發,美聯儲局為了挽救經濟,採取了極寬鬆貨幣政策,除了將利率降至近乎零水平外,也實施了無限量寬(QE),兩年半後製造了樓市泡沫,今年聯儲局進行了多次激進加息及縮表(QT)後,令美樓市醞釀泡沫爆破,為避免樓市及經濟受衝擊,聯儲局除了近日表示將放慢加息外,下一步可能放慢「縮表」步伐,意味着黄金及非美貨幣進一步上升。

上周五(2日)美國公佈了11月非農業新增職位及失業率,失業率結果是3.7%,與預測及10月份結果一樣。「非農」結果是增加26.3萬,結果比預測的增加20萬為高,但比10月份增加28.4萬為低,「非農職位」增幅已是連續3個月下降。雖然11月美國有多家大型企業宣佈大量裁減職位,但「非農」及失業率只紀錄每月的前兩星期數字。因此,顯著轉弱的就業數字,可能要在12月及1月才能反映出來。

近期聯儲局開始由「鷹」轉「鴿」,令美股近月升勢凌厲,美元匯價亦顯著轉弱。但另一資產市場正醞釀危機,這就是美國房地產市場。美國在2020年3月實施了無限量寬後, 刺激了大量買家在超低利率下購買住宅,將美國樓價兩年間推升至歷史高位,可參考下方[圖一]美國住屋價格指數走勢圖, 美國樓價於今年初升至歷史高位後,隨後樓價稍作回落,從[圖一]可見,美樓價仍有大量下跌空間,美國全國住房營建商協會(NAHB) 11月表示其會員將會把新屋銷售價以減價來售出,平均減幅為6%,但筆者相信未來發展商會減得更多,因為目前按揭利率為6.5%,對供樓者每月財政負擔相當高。於20至21年以超低按揭利息(2.65%-3.5%)買入的住宅持有者,相信不會輕易放棄享受超低息而賣出他們的住宅,目前新樓盤價格只減6%,難以吸引買家,因此預計發展商將會劈價求售,也預計新樓盤價格會拖累二手樓下跌,到時美國樓價將有大幅下跌之勢。

今年3月美聯儲局展開了激進加息後,把利率升至4%,同時也將按揭利率推升至7.08%。可參考下方[圖二]美國30年期固定按揭貸款利率走勢圖,圖中可見在11月按揭利率升至7.08%後輕微回落,至上周回落至6.5%,但仍然是個相當高的利率水平,與美國樓價一樣,美國按揭利率也有大幅下降空間。

美國樓市爆煲的警號是美國民眾目前應付住屋房貸負擔能力越來越低,甚至低於07年「次按危機」及08年「金融海嘯」的慘淡時期。請參考下方[圖三]美國住屋房貸負擔能力指數走勢圖,最新公佈的9月已下跌至64.8,這不禁令市場擔憂美樓價將大幅下跌, 反映目前美國民眾負擔能力相當低,「斷供」及「銀主盤」或會湧現, 美房產市場或出現危機。因此,筆者預計聯儲局可能不只會放慢加息步伐來舒緩市場壓力,也可能需要在每月「縮表」上作出「放水」才能減低樓市衝擊。聯儲局今年9月開始將每月減少買債額度由450億提升到950億美元,令市場資金流通量大幅減少。因此預計聯儲局會進一步「放鴿」,或會降低每月減少買債額度,務求釋放更多資金,藉此增加市場資金流通量。若「縮表」金額下降,那美元流通量便會增加,美元匯價亦會因此下跌,同時會推升金價及非美貨幣。

本月14日美聯儲局議息,預計加息0.5%已是市場共識,但市場關注的,是鮑威爾會否進一步「放鴿」。

有關反映美元在市場流通量的聯儲局「隔夜逆回購」(Overnight Reverse Repurchase Agreement),見下方[圖三.一],上周五晚收市報2萬零49億美元(圖中左上角顯示),仍站在2萬億美元分水嶺之上。由於自從今年5月升穿了2萬億美元後,最高在9月尾升上2萬4千億美元(歷史高位) ,每日隔夜逆回購金額一直都維持在2萬億美元之上至今,令2萬億美元猶如一個分水嶺,如今跌近2萬億美元邊緣,相信一旦跌破2萬億美元,表示美國銀行體系存放在聯儲局逆回購設施的美元會越來越少,也表示美元在市場流通量會迅速增加,美元匯價亦因此而下跌,意味着金價、非美貨幣及商品價格會上揚,因此密切留意短期內隔夜逆回購金額會否跌破2萬億美元這個分水嶺。

黃金期貨分析 :

見下方[圖四]2月期金/美元(日線圖), 技術上金價已升破大型下降通道線,現正展開上升之路。

上周三晚鮑威爾表示最快在12月開始減慢加息步伐,金價隨後兩日上升50美元。周五晚(2日)美國公佈了11月非農業新增職位,結果是增加26.3萬,比預期增加20萬為高, 消息公佈後曾帶動美元反彈,金價曾回落近27美元, 最低跌近1,791美元,但金價最後回升,並在1,809美元收市,近乎完全收復失地。美元在收市前回落,相信是市場較聚焦在鮑威爾的放鴿言論,「非農」 結果雖然比預測造好,但仍比上次造差,而且是連續3個月職位增長下降,因此11月的「非農」結果稱不上是個秀麗或強勁的數據表現。

技術分析方面,金價上升阻力是1,814美元,金價在上周四及五曾嘗試升破1,814美元但未成功。本周仍然預計金價上升,若然能升破1,814美元,下個挑戰阻力是1,882美元。

撰文:毛偉廉 博威環球投資業務發展部主管

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