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張顥曦:樓花如何選用即供「波叔plan」


今年首季樓市交投膠着,截至329日,一手成交宗數累積錄得約950宗,創近9年的季度新低。然而有見疫情逐漸改善,限聚令將逐步放寬,有報導指第二季有將近30個新盤有望推出市場,涉逾1.15萬伙全新單位,打破樓市悶局。值得留意的是,當中部份樓盤已屆現樓,亦有樓盤的樓花期將至,關鍵日期分別為4月、10月及11月。假設心儀的一手單位的樓花期只尚餘數個月內,但樓價超過600萬元,可否選用即供付款方式以享最多發展商優惠,同時申請「波叔plan」節省首期開支?

答案是有可能的。根據香港按揭證券有限公司的規定,涉及按揭保險計劃的樓花物業只限於樓價600萬元或以下,而已落成住宅物業的樓價上限則上調至1,920萬元。因此,若心儀的樓花單位低於或等於600萬元,買家可選用即供或建築期付款方式,並申請按保計劃承造高成數按揭;如新盤單位樓價高於600萬元,買家有三項選擇:(一)選用即供付款方式,並承造5成按揭(樓價1,000或以上)或6成按揭(樓價1,000以下,貸款上限500萬元);(二)選用建築期付款方式,待收樓時申請按保計劃承造高成數按揭(樓價1,920萬以下物業);(三)選用發展商提供的其他高成數按揭計劃。

若樓花期只尚餘數個月,不少銀行可先替客人辦理高成數按揭申請,由於按揭保險的規定是要求物業在成交日前已為現樓,銀行及按保公司可根據規定預先審批客人申請高成數按揭的資格,待物業獲發滿意紙便可批出按揭。早前客人A遇到相似情況,當時他心儀的一手單位合約價為850萬元,樓花期只尚餘3個月,筆者建議客人選擇180天即供付款計劃,待簽署臨時買賣合約後,便協助客人向銀行申請高成數按揭,按揭成數高達九成。最終有關單位於成交前獲批滿意紙,客人亦順利承造高成數按揭上會。相比起原本樓花只可於銀行承造六成按揭,首期開支節省255萬元或75%,大幅減低首期開支。

然而,當中亦有風險需要留意。首先,由於600萬元以上及申請按揭保險的單位必須為現樓,若有關樓盤的關鍵日期延遲,將大大影響買家獲批高成數按揭的機會。事實上,發展商延期交樓偶有發生,若遇上此情況,買家除了抬錢上會外,亦可考慮向發展商申請延遲成交,惟當中或牽涉一些利息或手續費等開支,而最終發展商有權決定申請結果。此外,若成交期延遲,銀行有權要求客人補交文件,屆時客人的入息、信貸評級等必須再次符合銀行的審批標準。

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撰文:經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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