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何啟俊:新地(0016) 多個新盤將推售,銷售目標450億


新鴻基地產(0016)上周公布截至今年6月底止之全年業績。收入按年上升3.2%至852.6億港幣;撇除投資物業公平值變動,公司股東基礎溢利按年增長1.7%至298.7億港幣,略低於市場預期。公司宣派末期股息3.7港仙,連同中期股息,全年合共派息4.95仙,與2020財年持平。

由於住宅項目交付數量減少,來自香港物業銷售經營溢利按年下跌10.8%至145.7億港元。按所佔權益計,期內銷售額為290億港元,低於銷售目標350億元,主要是天水圍項目「Wetland Seasons Bay」及元朗項目「The YOHO Hub」延遲發售。至於內地物業銷售經營溢利則大增逾兩倍至64.2億港元。

公司淨租金收入按年上升3.2%至191.5億港元,其中香港實施出入境限制,訪港旅客人數驟減,對租金構成壓力,致淨租金收入按年下跌6.3%至135.4億港元,反而內地零售市道強勁復甦,尤其是高級消費品領域,令內地零售組合表現理想,拉動淨租金收入按年增加39.2%至51.0億港元。至於酒店業務經營狀況依然嚴峻,期內虧損進一步擴大至5.1億港元。

展望未來,本港疫情近月趨向穩定,早前累積的置業需求會陸續釋放,加上低息環境延續,預期住宅市場交投旺和樓價有上升動力。新地管理層表示,未來9個月有多個新項目推售,包括北角海璇新一期、元朗站發展項目、鄰近兆康站的大型住宅項目、白石角住宅項目等,目標2022財年香港銷售目標為450億港元。至於內地亦有多個發展項目開售,例如杭州江河匯、蘇州環貿廣場、成都環貿廣場及佛山瀧景。

至於物業投資方面,目前本港零售市道已經見底,惟復甦步伐取決於市民接種疫苗進度以及港府會否進一步放寬社交隔離措施,但預期整體出租率和租金水平會有一定改善。中長線方面,公司將興建多個項目,如香港高鐵西九龍總站上蓋的綜合地標項目、上海ITC大型項目、杭州江河匯項目,落成後將擴大出租物業面積規模,增加經常性收入來源。

綜合而言,新地2021財年業績不算非常突出,隨著本港住宅市場在低息環起下,憧憬會出現價量齊升,配合內地業務成長較快,預料2022財年財務表現會有所改善。現價較2022財年預測資產淨值折讓約48%,股息率4.6厘,估值具有一定吸引力,建議現價可分注收集。(筆者為證監會持牌人,並無持有上述股票)

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