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【樓巿蔣門人】2021 樓巿展望 – 肺炎疫情、疫苗、通關及移民潮的影響


2021年樓市展望, 毫無疑問將會與新冠肺炎(covid-19)的發展息息相關。

自從2019年年中開始, 本港樓市面對著政治事件及新冠肺炎疫情等衝擊, 並沒有呈現太大跌幅, 特別是中小型單位。 那在2021年, 樓市走勢又將會如何呢?

根據差餉物業估價署公佈的樓價指數, 2020年10月份的樓價指數為 380.9點, 與2019年五月份的樓價指數歷史高位 396.9 點相比, 整體樓市, 其實績下跌了4%。

與2019年12月相比, 即反修例事件發生後、新冠疫情爆發前, 甚至有著輕微的升幅 (不足1個%)。2020年10月份的樓價指數, 雖然仍未反映第四波疫情的影響, 但只能顯示出, 新冠疫情, 對樓價只有輕微影響。

這種情況, 也是可以預期的。事實上,香港人自從經歷過2003年的沙士事件後, 對疫症已經有著一定的認識和應對力。

大家可見, 即使香港疫情發展反覆, 但市民基本上, 都是正常生活, 上街、飯聚等活動, 還是正常進行。

而事實上, 倘若今年肺炎疫情發展, 因為疫苗的出現而發生轉變性的改善的話, 報復式消費、買樓及經濟反彈將會是可預期的事。如果香港疫情能有所改善, 讓中國和香港之間的關口能夠重開, 也會對樓市帶來正面的影響。

筆者認為, 如果今年疫苗發展理想, 以及香港疫情受控, 能與國內通關的話,樓市將會出現報復式反彈。 而年初因為疫情第四波及限聚令影響而出現的調整, 便可能成為今年入市的最佳時機。

隨著國安法在香港實施, 政治局勢的變化, 以及英國的BNO政策, 從2020年開始, 香港有不少中產階級移民離港, 但實際上, 移民潮對香港樓市的影響甚微, 雖然仍有少數業主急於移民而低價賣樓的個案出現, 但實際上,對整體物業市場上只有輕微影響。

原因是, 過去一年, 香港樓市有著挺重要的利好因素, 例如息口變十分低, 隨著美國聯儲局宣佈2023年前,都不會加息, 也就是香港最小仍有兩年的空間會處於超低息環境。這個原因, 對投資者來說是一件十分吸引的事。

香港樓市的供應, 不會增加也是另一個因素。 香港地少人多是出名的, 2017年到現在, 政府推地的次數不斷減少, 也說明了未來的新樓供應, 將會進一步減少。

再加上, 政府並沒有撤銷這些年來的壓抑樓市炒賣的辣招, 例如住宅物業的各項印花稅, 也証明了巿場對樓巿的動向, 交投仍然活躍。 故此, 樓市根本沒有大減幅空間的可能性, 實在比較低。

值得留意的, 是政府對疫情的掌控。 事實上, 如果疫情受控, 而巿民能重新開展正常生活, 對樓價、樓巿將會帶來非常正面的影響, 反之, 倘若疫情失控, 政府又不再推出進一步的保就業的政策, 將會帶來更高的失業率, 從而影響整體樓巿。

另一個會影響經濟復甦的重要因素, 也就是疫苗的效果、普及量、以致副作用, 能否在短時間內令全球經濟重啟, 以及國與國之間的人民流動量能重新回覆疫情前水平。 這點, 大家也需要密切留意全球疫情及疫苗的最新發展。

需要注意的是, 因為經濟環境不明朗, 以及香港隨時因為疫情發展, 而引致限制令的推行, 將會為物業買家在申請按揭時帶來不少難度, 例如銀行因為收緊信貸而對按揭申請人的要求更嚴格, 文件上要求更多資料, 以及 因為限聚令影響, 故令按揭申請時間變得更長。

故此我們建議, 準備入市的朋友們, 需要花更多時間, 更多精神去預備。 有見及近期, 因為限聚令的緣故, 甚至已經暫停預先批核按揭服務。 故此, 準業主便需要更加小心。

作者: 蔣一洪LUCY

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