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【樓巿蔣門人】如何購入銀主盤?買銀主盤前注意事項及風險


想入巿買樓, 但覺得樓價太貴?

很多朋友當聽到以低於市價的價錢購入物業, 很多時候便會想到, 要買凶宅。

但其實, 除了買入凶宅, 銀主盤也是一個非常好的選擇。

然而, 很多朋友們在聽到”銀主盤”, 都會覺“不是什麼好東西”, 但其實懂得挑選的話, 分分鐘便能購入一個優質靚盤。

什麼是銀主盤
當一個單位或物業的物業持有人, 未能按時償還抵押物業的按揭貸款, 放貸人, 也就是銀行便會Call Loan, 也就是銀行決定要收回其按揭貸款, 不再借款給按揭申請人, 業主在這樣的情況下,便需要於指定期限內把尾數清還。

如業主未能於期限內將貸款盡數清還, 贖回其物業, 銀行便會入稟法院, 沒收其物業。 然後再將其委託代理, 或拍賣行向公眾放售或拍賣 , 以清還其債務。

銀主的意思, 即是由放貸人, 不論申請人是向銀行或發展商借貸, 只要被沒收而再拿出去拍賣的物業, 都會被統一稱作銀主盤。

購買銀主盤的好處及問題
購入銀主盤的好處, 是在於銀主盤通常都不存在業權的物業問題, 因為銀行作為拍賣者, 他們本身便是物業的業主, 故此便不存在無契樓、釘契樓等有契約問題的樓盤。

故此, 有意購入銀主盤的買家們, 便需要顧及少一點問題。

而成為銀主盤的單位, 只要內裡沒有大問題, 通常在申請按揭上, 也沒有太大問題, 因為理論上來說, 新業主只是購入了一個普通單位, 並不像兇宅般難以申請按揭。

但當然, 為安全起見, 有意購買銀主盤的朋友們, 也應該小心, 事先要求代理或拍賣行進行查冊, 以了解物業會否有未清拆的僭建物、非法改動、又或是單位是否有負債、或其他法令、政府指令等等。

另一方面, 在銀行收回物業時, 會為物業進行估價, 而在將其出售時, 也會以貼近巿價開售。 但很多時候, 銀主盤的成交價, 都有可能會比巿價平 10 – 20%, 只是要注意的是, 通常這些單位, 質素可能會比較參差, 故此, 有興趣要購買銀主盤的朋友們, 最好自己也懂裝修行情, 也需要預留款項作裝修之用。

業主在買入了銀主盤後, 有可能需要負責支付前業主拖久的管理費及水電費。 而且成交期也會被銀主限定為 45天, 不像其他的二手樓買賣中, 可以與賣家商討, 故此, 有需要做按揭的朋友們, 請預備好所有文件, 預早申請。

如果該銀主盤有連租約的話, 業主購入這種銀主盤便會被視為非自住住宅物業的按揭申請, 即使是沒有按揭在身的借貸人, 也只能申請到五成的按揭。 如果本身有按揭在身的話, 更只能申請到四成按揭。

如何購入銀主盤?
一般來說, 各大地產代理都會有列出近期出現的銀主盤, 同時, 各大物業拍賣網, 例如環亞物業拍賣、忠誠拍賣, 也會不時更新最近出現的銀主盤, 以及其拍賣地點。

有興趣想買銀主盤的朋友們, 只需要向代理說出自己的目標價格, 代理便會為你向銀行”落標”。

銀主盤, 除了公開拍賣以外, 另一個最常見的招標方法則是暗標。

通常來說, 銀行都會為單位定下一個開價, 有興趣買入該單位的業主不會知道銀行的開價, 也不會知道其他潛在買家的開價, 銀行私下收集了不同的標書後, 會看看其中開價最高的標書, 以決定是否賣出該單位。

如果銀行收到的最高價格的標書, 都覺得不能接受時, 銀行便會選擇不將其單位出售, 而將其留在下一次的招標或拍賣。 這點, 和公開買賣的銀主盤是差不多的。

但有時候, 如果銀行收到的最高標書價格雖然比其定下的開價低, 但也能接受時, 銀行也有可能將該單位放售。

例如一個單位的銀行開價是 500 萬, 最高的拍賣或標書金額為 400 萬時, 銀行有可能不會接受, 但如果是 450 萬的話, 銀行有可能都可以接受的。

注意, 在購買銀主盤時, 是不存在討價還價的, 都是一口價, 銀行接受了, 便成交了。

故此, 有興趣想要購入銀主盤的朋友, 最好事先了解清楚, 如果單位已經是慘不忍睹, 當然便要出一個更低的價錢了。

所以建議各位記得在落標前, 先安排“睇樓”哦!

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