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樓市速報:新界西二手市暢旺 上車天堂存暗湧

 疫情下新界上車屋苑受追捧。有地產代理高層表示,近期天水圍業主減價個案不斷,頓使二手市場氣氛轉旺,嘉湖山莊交投加快,截至3月24日成交已突破50宗,創近5個月新高。與此同時,元朗區的二手市場同樣活躍,超逾2月全月成交宗數,上升31%。但要留意的是新界區二手樓價指數未許樂觀。 中原地產高級區域營業經理文家輝表示,其中位於嘉湖山莊麗湖居4座中層H室,實用面積550方呎,建築面積704方呎,3房間隔,以565萬元沽出,實呎10272元。買家為外區換樓客,原業主於2014年6月以315萬元買入單位,持貨6年,帳面獲利250萬元,升值近79%。 此外,中原地產元朗新時代廣場副區域營業經理王勤學表示,於負利率年代,剛性及投資需求同樣殷切,令近期二手成交明顯轉活,元朗3月迄今已錄143宗成交,超越上月全月109宗,增31%。 當中尚悅1座中層E室,實用面積356方呎,以500萬元易手,折合每方呎實用呎價約14,045元。原業主2013年3月以360.8萬元購入,持貨7年,帳面獲利139.2萬元,升值38.6%。尚悅本月迄今暫錄13宗成交。 另外,GRAND YOHO 10座高層A室,實用面積519方呎兩房,向東兼享開揚山景,屋苑同類優質景觀單位以大單位居多,兩房山景單位供應較少。上址叫價840萬元,經議價後,新近以812萬元沽出,折合實用呎價約15,645元。原業主2016年9月以896.05萬元買入,現沽出單位,帳面蝕約84.05萬元或9.4%,若扣減一手買入時發展商提供的回贈及優惠後,料實際蝕幅較少。 利嘉閣地產皇牌屋苑元朗-教育路一行(A組)高級經理張家偉表示,元朗世宙5座高層C室,實用面積約430方呎兩房,座向北及望市區景。去年10月開始放盤,業主原開價730萬元,至今年3月將叫價下調至680萬元。單位近日以659萬元成功沽出,較原叫價低71萬元或約10%,折合實用面積呎價約15,326元。原業主2015年12月以約560.7萬元購入,持貨5年現轉手帳面獲利約98.3萬元,物業升值約18%。買家為上車客,於網上預約睇樓,並於睇樓後翌日決定買入。世宙本月至今累錄6宗二手成交。屋苑現時有68個單位放售,叫價由630萬元起。 然而,按地產代理編制,於3月20日公布的二手樓價指數來看,新界西二手樓價似乎未許樂觀。新界西CCL_Mass(大型單位)最新報160.55點,創53週(即2019年3月以來)新低,按週跌0.48%,連跌4週共3.38%,跌幅一週大一週小,走勢持續向下。反映在用家市之下,樓價的下調訊號明確。 [...]

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新盤放大鏡:北角「君譽峰」 貨尾加價

受新冠肺炎疫情影響,今年2、3月新盤寥寥無幾,各大發展商主力促銷貨尾,如恒基地產(00012)上月就為北角君譽峰推出第7號價單,提供29個單位,實用面積250至288平方呎,全為1房間隔,而折實呎價則較去年12月發布的對上一張價單貴逾4%。 由於發展商近月有感疫情嚴重,都不敢冒進推盤,致今年以來推售新盤少之又少。據中原地產研究部統計,截至3月18日,2020年3月份一手私人住宅買賣合約登記暫時錄得276宗,總值34.9億元。預期整月一手約有500宗及60.0億元,將較2月的997宗及97.9億元,分別下跌49.8%及38.7%。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計,一手宗數為2018年12月386宗後的15個月新低,金額為2016年2月30.0億元後的49個月新低。反映受新春長假後肺炎疫情擴大影響,發展商暫緩推盤,以致一手市況顯著回落。近期市場有多個新盤推售,料將於4月份陸續登記,相信4月的一手數字將向升。 恒地上月發布了君譽峰全新7號價單,提供29個單位,面積250至288方呎,售價由691.9萬至818.4萬元,呎價25,215至29,593元。項目最高折扣優惠4%,折實售價由664萬至785.7萬元,折實樓價全數平過800萬元,呎價24,207至28,409元。 該項目的首張價單,於2018年公布,涉及單位共20伙,折實平均呎價27,263元,間隔包括開放式、1房及2房,因以細單位為主,所以入場費僅逾476萬元。而今次的全新7號價單,間隔均為1房設計,扣除最多4%折扣後,折實平均呎價26,394港元;相對去年12月發布的上一張價單的折實呎價25,235元,則是次提價4.6%。 間隔: 全盤共有281個單位,面積由181至417方呎,採開放式、1房及2房設計,戶戶配置22方呎露台;A及H室另設有16方呎工作平台。 配套: 樓盤2樓設有面積約3,141方呎住客會所,提供包括健身室、閒座間、宴會廳等設施,其中健身室設有NXS拳擊鍛鍊機、ICAROS飛行動感VR健身器。另有佔地約4,060方呎平台花園,供住戶散步休憩。 交通: 項目毗鄰港鐵(00066)北角站,除附近另一項目「海璇」的樓盤基座下設有巴士總站外,於英皇道及渣華道沿線,亦有電車及多條巴士及小巴路線,往返港九新界多個地方。 同區供應: 身處舊區的北角,新盤主要靠重建而來,所以供應十分有限,近年較大型新盤就只有海璇及柏蔚山,其餘多為單幢盤。 [...]

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海外樓市:人口增長最快 達拉斯租金漲不停

近年來,美國達拉斯(Dallas)的房地產已經成爲了全美房地產界的「領頭羊」,幾乎每一份關於全美房產的數據都能看到名列前茅的成績。據彭博數據顯示,達拉斯地區每天以數百人的淨增長量高居美國各城市榜首,同時,是全美工作機會增長最高的地方之一,工作機會每年帶來很多的淨流入人口,預計今年人口會新增100萬,2040年人口將達到至少1,050萬。 美國房地產學會(Urban Land Institute)發布全美最適合投資房地產的城市排名中,位於德州的達拉斯名列第一。它是目前美國最值得投資的地區之一,市場租賃需求旺盛,房產升值穩定。 達拉斯的經濟十分多元化,支柱產業有航空航天業、金融業、高科技、製造業、能源業。多元化的經濟結構也帶動了就業,吸引了愈來愈多年輕人到此居住生活。事實上,人口湧入必然帶動達拉斯地區房屋出租市場,年租金漲幅約 4%。另外,Airbnb平台數據顯示達拉斯市場漲幅明顯,較去年增加了34%,遊客愈來愈喜歡這種方便舒適的度假居住方式。每年德州度假出租房的收入約為2億美元,達拉斯所佔比重為各城市之首。這些都是投資當地樓市的利好消息。 Neighborhood Scout的數據顯示,達拉斯的房地產在過去十年升值了59.88%,平均每年的房屋升值率為4.80%,使達拉斯躋身全美房地產升值幅度最大的10%之列。據Zillow最新數據顯示,達拉斯的房屋價值中值為 213,300美元。達拉斯的房屋價值在過去一年上漲了9.6%,Zillow預計明年將上漲4.5%。 租金持續上漲 達拉斯都會區擁有眾多一流的高科技產業、電子通訊和IT產業,包括AT&T、愛立信等24家世界五百強企業。素有「電信走廊」之稱,現已成為硅谷人移居首選,被譽為美國「南部矽谷」。與灣區矽谷相比,達拉斯在生活成本、房價和稅收體系等方面極具競爭力。同時擁有全美名列前茅的公立和私立高中。 得益於旅遊業發展,目前為止,達拉斯租金已經持續超過20個月上漲。同時,居民住房的租售比1:16,可以簡單理解為房屋出租16年後收回全部房價,而達拉斯地區對出租房的需求量之大,保證了房屋的高出租率。 達拉斯地區是全美最大的出租公寓建造市場,今年將有超過26,000個新的出租公寓單位開放出租。根據CBRE的研究,在未來12年,達拉斯地區人口將增加到890萬人,休斯頓人口將達到820萬人,奧斯汀人口將達到250萬人,聖安東尼奧人口將增加至300萬人。到目前為止,達拉斯地區的市場幾乎吸收了公寓建築商投放到市場的所有新公寓。 房屋嚴重短缺 德州的經濟傳統上是能源和石油,但從20世紀中期開始,德州產業開始多元化發展,包括電子電腦航空航太生物化學等都有一個均衡發展。 [...]

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樓市速報:銅鑼灣成重災區 商舖第三季或見底

反修例事件、新冠疫情打擊經濟浪接浪,本港由旅遊天堂變成零售煉獄,美聯工商舖數據顯示,今年1至2月四大核心區空置率創有紀錄以來新高。昔日舖王盛產地銅鑼灣更成重災區,旺舖頻頻被空置。 分析認為,現時核心區舖市有機會較2003年沙士時更差,因為再難有另一個「個人遊」措施刺激本港經濟,舖價、舖租將會一跌再跌,估計最快要到第三季,空置率才有機會喘定。 不過,亦有分析指出,民生區受疫情、經濟影響較細,尤其民生區主打平民路線的外賣舖、濕貨舖,更有望成為「疫」市奇葩。 受疫情拖累,零售消費市場大受打擊,各核心購物區舖位連環出現劈價沽售情況。尖沙咀柏麗購物大道一個街舖,市傳僅以約4,000萬元易手,由於原業主於2010年1月以6,800萬元買入,交易價較十年前購入價帳面虧蝕約2,800萬元,帳面蝕讓逾四成,如計及手續費蝕讓超過3,000萬元,料為本港歷來蝕讓金額最大的地舖。 該舖位面積逾750方呎,本來由鐘錶珠寶店以每月約9萬元承租至今年中,但該店早於半年前提早結業遷出,現已交吉。分析認為,該舖位週邊位置有大面積吉舖,以及短租散貨場等,加上鄰近示威熱門地點,料短期內難以尋找租戶。 另外,銅鑼灣耀華街4號地舖,建築面積約800方呎,原叫價1.2億元,其後減價至9,000萬元仍未獲承接,近日最終以3,400萬元沽出,呎價4.25萬元,劈價達8,600萬元或71%。舖位現由中餐廳以月租11萬承租,新買家可享3.9%回報。幸原業主是於1990年7月以170萬元買入,賬面仍賺3,230萬元,升值19倍。 除了劈價求售,部分地舖亦大幅劈租,當中銅鑼灣近期劈租幅度最高的商舖為羅素街2至4號,早前由奢侈品品牌PRADA以月租900萬元租用,業主旭日國際大劈至500萬元招租,減幅約44%,以商舖面積1.5萬方呎計,呎租333元。 銅鑼灣重災區 據美聯工商舖(00459)統計四大核心購物區156條街道、共涉7,503間商舖的情況,發現今年首兩個月四大核心區包括尖沙嘴、旺角、銅鑼灣及中環的吉舖數目,已由去年9月的482間急升43%至689間,空置率達9.2%,屬該行自2015年有統計以來新高。當中以銅鑼灣舖位空置率最高,達12.2%;中環居次,空置率11.8%,另尖沙嘴、旺角舖位空置率分別為10.9%及6.4%。 事實上,銅鑼灣曾誕生呎租舖王的景隆街,已出現大量「吉舖」,長約140米的街道,共有約40個大細不一的商舖,當中有約10個丟空,「吉舖」比例高達四分之一。 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋指,銅鑼灣的空置率高,主要是由於去年以來的社會運動衝突經常發生於該區,對區內影響最為直接。至於旺角商舖空置率為四區最低,相信與該區有較多本地消費支持有關。而若按街道性質分類,主打遊客生意的一線街及多條食街的吉舖數目明顯增加,如過往依賴遊客消費的尖沙嘴加連威老道,共有29間吉舖,為統計街道中,最多吉舖的街道。 市場普遍認為,今次的新冠疫情在全球的感染規模比沙士還要強勁,尤其今次疫情的影響才開始反映出來,故預期舖位的租、價,仍是低處未算低。 當中,以旅遊區的街舖前景最為黯淡,繼去年的社運,加上疫情打擊,據旅發局最新數據,2月訪港旅客數字只得19.9萬人次,按年下跌逾九成六,遠低於2003年沙士時的旅客量,當時一個月旅客量仍有40多萬人次。 其中2月8日政府實行大幅關閉入境口岸前,每日約有1萬至2萬名旅客訪港;然而2月8日後訪港旅客平均每日僅約3,300人次,當中約八成為非內地旅客。因應疫情發展,旅發局預計3月訪港旅客數字可能會進一步減少。 傳統零售業如周大福(01929)、謝瑞麟(00417)及六福珠寶(00590)等,均有個別分店暫停營業,以及縮減營業時間。莎莎(00178)更計畫把香港25間分行結業,主要位於銅鑼灣、旺角及尖沙嘴等遊客區。服裝零售商包浩斯(00483)亦決定於短期內關閉香港8至10間錄得虧損之零售店舖,並遣散約100名員工。 [...]

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樓市速報:新盤「撻訂」停不了

全球肺炎大爆發似乎未有影響到發展商推新盤的決心,多個新樓盤如期推出,市場反應亦算熱烈。不過,3月新盤的「撻訂」個案亦在大升,3月份至少錄得23宗撻訂個案,發展商沒收的金額超過2,700萬元。 新冠肺炎(COVID-19)本地確診個案不斷上升,但發展商仍然狂推新盤,市場更爆發混戰。會德豐(00020)、宏安地產(01243)及嘉華國際(0173)分別在本週六(20日),推售旗下將軍澳日出康城9C期Ocean Marini、油塘曦臺及啟德嘉峰匯,分別涉及102伙、79伙及210伙,總額多達391伙。 新盤加推之餘,撻訂個案亦不斷上升,截至週三(18日),本月已已錄得23宗撻定,已超越2月份的21宗,直逼1月份的25宗。金額方面,本月撻訂涉金額逾2.78億元,發展商沒收逾2,710萬元,高於2月份的成交額2.13億及1,751萬元。上週三(11日)更出現單日5宗新撻訂個案,3宗為新界樓盤,估計發展商殺訂總額涉130萬元,而恒大(03333)屯門掃管笏恆大‧珺瓏灣1期就佔去3宗。 一手住宅成交紀錄冊顯示,新地(00016)屯門御半山本月亦已錄得5宗撻定,當中3宗為撻大訂,涉及成交金額為3,294萬元,新地沒收定金逾209萬元。最新一宗為單位為II期2B座20樓G室,實用面積447方呎,2房間隔,於2019年6月29日以766.74萬元成交,呎價17,153元。買家選用現金PLUS付款計畫,於簽臨約時付樓價5%,須在4個月後每2個月付樓價1%,13個月內須餘下90%樓價,但交易日前正式終止,買家料遭沒收7%樓價定金,即約53.7萬元。 恒地(00012)西營盤藝里坊.1號近日亦有撻訂個案出現,據樓盤成交紀錄冊資料顯示,單位為實用面積223方呎的22樓J室的迷你戶,買家原於去年6月以766.2萬元購入,實呎約3.43萬元,原本亦已簽署正式買賣合約,但新近撻大訂,料遭發展商殺訂約76.6萬元,恒地已公布銷售安排,該撻訂單位會於週六招標。 至於豪宅方面亦不能幸免,華懋集團九龍塘賢文禮士,3座9樓A室,實用面積1,514方呎,採4房2套房間隔,於3月8日以3,628.01萬元售出,呎價23,963元。單位於簽定臨約後交易無進展,料遭發展商沒收樓價5%訂金,相等181.4萬元定金,為該盤今年首宗撻定。發展商其後將單位重售,透過招標以3,401.8萬元沽出,呎價約2.24萬元,該成交價較3月8日的價格低約226.2萬元,同一單位相隔8日已跌價6%。 [...]