香港

樓市速報:西九地標價啟示 商廈租金未跌完

一直為市場所關注的西九高鐵站上蓋商業地王,最終由新鴻基地產(00016)以逾422億元奪得,成本港史上最貴地王。項目以地價計確實創下香港賣地史上新高,但每呎樓面地價卻與2014年批出的尖沙咀商業地相若。事實上,本港商廈市場受到內憂外患的夾擊下,不單止成交量屢創新低,就連租金亦向下尋底,中環超級甲廈租金近5個月累跌一成,為各區最多,而且需求減弱,甲廈空置率亦錄得新高,有分析料,在需求減少下,租金尚有調整空間。 持續5個多月的修例風波仍未完結,中美貿易談判又再膠,變數仍多,近月樓市及經濟表現均受到拖累,以致近月招標的西九龍高鐵站上蓋「巨無霸」商業地皮,原本近千億元的估值,被屢遭調低,外界更擔心存在流標風險,最終由新鴻基地產(00016)以422.3億元獨資投得,擊敗長實(01113)及信和置業(00083)等財團,成為本港史上最貴的地王,但每平方呎樓面地價僅13,345元,貼近市場估值下限,較5年前由恒基地產(00012)以每平方呎1.38萬元,投得的尖沙咀中間道商業地低出3%。 資料顯示,項目屬於高鐵站上蓋,週邊為九龍站豪宅區、西九文化區,位置優越,加上規模多達316萬平方呎,所以市場最初估計,每呎地價可以達2.5萬至3萬元,估值一度高達1,420億元。不過,如今地皮算是在最壞的時機推出,旅遊業及經濟遭受重創,第3季訪港旅客按年跌26%,屬於近16年最大按年跌幅,故在截標前的估值已下調至316億至791.2億元,現時批出的地價只是市場估值的偏低水平。 新地主席兼董事總經理郭炳聯指出,計畫新上蓋項目會提供超過800萬方呎甲級寫字樓、約300萬方呎零售及文娛設施,以及5星級酒店,相信項目落成後,會為集團提供穩定而可觀的租金收入,進一步強化集團的長遠發展。萊坊執行董事林浩文認為,是次中標價比預期略低,但仍屬合理,估計將以長線投資及收租為主。 觀塘放盤價下調 雖說高鐵商業地皮的總價是本港史上的地王,可是其樓面呎價屬近年商業地皮的新低,隨即影響市場氣氛,有個別業主即減價清貨。中原(工商舖)董事總經理潘志明稱,九龍灣南豐商業中心低層單位面積約1,029方呎,於今年6月時以呎價8,200元放售,意向價843萬元,其後10月減價至7,900元,至上週三再減至7,700元,與6月時相比,減幅已約6%。 另觀塘寧晉中心高層單位,每呎叫價1.4萬元,意向價5,755.4萬元,較8月時每呎叫價1.5萬元減幅近7%。他認為,高鐵商業地批出,放售多時的二手業主被逼接受現實,自行調整叫價。 據中原(工商舖)數據顯示,11月截至27日,工商舖市場共錄約203宗買賣,按月錄得輕微上升。不過,對比去年11月同期的358宗,減幅約40%。而11月工商舖成交總額約28.97億元,與10月份約29.45億相若,惟10月份同樣基數低,這亦是連續第2個月成交金額僅約30億元,反映買家態度審慎,成交額對比去年11月下跌約七成。 工商舖物業中,甲級商廈跌幅相對明顯。美聯工商舖資料研究部數據顯示,11月份50大甲廈錄得5宗成交,較10月份的6宗挫17%,成交量屬今年內第2低,僅高於8月份的1宗成交。上月成交面積約11,408方呎,同屬今年第2低,僅高於8月份的1,279方呎。 社運影響浮現 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示,本地政治事件持續逾5個月仍未平息,上月情況更惡化,商業活動因而接近停頓多日,包括房地產買賣及租務成交活動也完全冰封,而50大甲廈買賣明顯受影響,及至月底局勢才略為緩和,市場才錄得零星買賣。 其實不單止成交量減少,租賃亦受到拖累。據仲量聯行數字,10月整體甲廈租金持續下滑,平均呎租約74.3元,按月再跌1.6%,連跌3個月,當中以中環甲廈租金跌幅最高,按月下跌2.3%,平均呎租約122.1元。 由於新租賃成交按月減少,仲量聯行商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)稱,整體甲級寫字樓市場上月錄得188,500平方呎負吸納量,是連續第3個月錄得負增長,從而反映寫字樓需求轉弱。觀乎過往2、3年商廈市場,特別核心區甲廈,均靠中資機構撐起,惟近1年受貿易戰影響,中資已減少擴充。 在政治活動影響下,核心區甲廈更錄罕見退租個案。資料顯示,中環甲廈國際金融中心二期接連錄得退租,據土地註冊處資料,國金2期68、69樓全層,以及70樓半層,總租用面積約6萬平方呎,由美國道富亞洲(State Street)承租,租期由今年2月至2022年1月底,該公司於10月與業主簽訂協議,退租其中70樓單位,租期提前於明年1月底結束。另該廈43樓部分樓面,原租戶中國誠通投資,月租近60萬,租約期由2017年月至2019年底,惟今年8月底,雙方已協議於10月31日退租,即提早約2個月遷出。 中環成為重災區 不但出現退租潮,商廈市場的貴租亦不再,更從高位急挫。上環信德中心西翼一個中層單位,剛以每呎51元租出,為該廈接近年半以來呎租新低。有消息指出,信德中心西翼中層2室,建築面積約1,402方呎,以每月7.15萬元獲承租,呎租51元。據悉,上址今年4月才易手,透過買賣公司形式成交,市傳作價為4,486.4萬元,呎價約3.2萬元;以最新租金計算,回報僅1.9厘。 萊坊每月商廈租金走勢顯示,10月份幾乎各商業區的租金全線向下,中環更成重災區,現時該區超甲廈呎租為168.2元,按月跌8.4%,而近5個月累積跌幅已達11%,調整甚為明顯。整體中環租金為144.9元,按月跌約3.7%。其他各區租金跌幅較少,灣仔、魚涌分別為0.7%及2.1%。九龍區方面,主要商業區同樣呈現向下,如尖沙咀及東九龍,跌幅分別為1.3%及0.7%。 與此同時,商廈需求減弱,甲廈的空置率亦錄得新高,特別是港島甲級商廈空置率。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓稱,金鐘區內甲廈10月空置率約5.05%,按月上升0.56%,僅次於2014年8月時的5.28%高位,而銅鑼灣及灣仔甲廈空置率升幅同樣為0.98%,10月空置率分別約7.16%及5.82%;其中銅鑼灣空置率更是繼2010年3月後的新高。 事實上,市道氣氛差,商業地皮投資吸引力自然大減,今年招標成績未見突出。如由高銀金融(00530)今年6月宣布撻訂的啟德第4C區商業地,地皮即使於9月重新招標,但地政總署不接受任何一份標書,地皮流標收場。回看政府今年招標出售商業地4次,其中3次都流標或遭撻訂,如1月推出的啟德第4C區5號商業地,可建61.2萬方呎樓面,雖接獲9份標書,但最終也流標。 外資撤空置率升 高力國際香港資本市場及投資服務行政董事翟聰認為,中美貿易戰已持續一年,至今未完全達成協議,且近期談判再現反覆,加上本地社會事件未完全平息,令不少機構憂慮後市,核心區甲廈租客不但暫緩擴充,且出現退租情況,外資來港亦減少甚至撤走,令空置率增加,他預料未來1年,甲廈租金將有雙位數的跌幅。 [...]

名人系列

張國麟 | 梅詩華 | 胡燦森.Build the liveable city「建構可宜居城市」

因為愛一個城市,所以才會認真對待,過程中不斷探索,期望令城市變得更美好、更宜居、更有利持續發展。建築及城市,向來是兩年一度的「香港城市/建築雙年展」中心思想,透過各設計師、建築師及專業人士參與,以不同創作形式展示及探索問題,引領未來城市的發展方向。雙年展於2007年舉行首屆,迄今12載,本屆將由三位建築師:梅詩華(Sarah)、胡燦森(Roger)及張國麟(Alan)肩負策展重任,為香港這個國際城市,注入更多創意及正能量,從社區出發,開啟未來。 Text / Jerry Hui Photo / Cheung Chin Yui 今屆「2019香港城市/建築雙年展」與往年有點不同,主要是策展團隊的成員增加了,由資深建築師Roger出任總策展人,領導作為聯合策展人的兩位年青建築師Sarah及Alan,而Roger曾有份參與2015年一屆的雙年展,因此透過這個新舊組合的班底,加上首次在位於荃灣的南豐紗廠(The Mills)舉行,令人對是次活動充滿了期待。 關於今屆策展主題,三位策展人便於十月舉行的記者會上介紹過。今屆雙年展的主題為「2×2(二城二):意像城創意」,目的希望透過探索及呈現對城市的想像力,觸摸城市脈搏。有想像力,才有未來,因此想像力已作為今屆雙年展的核心要素,策展團隊更為此而特別設計「ImaginiCITY」計劃,以探討訂立對城市想像力的衡量標準,促使都市人以想像力評估城市的設計規劃,喚醒都市人對城市想像的反思。今屆參展的規模,策展人亦指出,將匯聚超過70個本地及海外的參展單位,當中包括來自學術界、商界、社區界別、年青和專業建築師、規劃師、生態學家、 設計師、攝影師及學生等的參與。此外,策展團隊亦為雙年展訂立了三個策展副題:城市定位、可宜居性及可持續性。 以建築及城市為題的雙年展 [...]